Forslag til ny husleielov – hvilke endringer berører utleier?

1. Økning av minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år 

Som et utgangspunkt kan tidsbestemte leieavtaler etter dagens husleielov § 9-3 avtales til en minstetid på tre år. Fra dette utgangspunktet gjelder det unntak dersom leieobjektet er en lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller en bolig i tomannsbolig, og hvor utleier bor i samme hus som leietakeren. I slike tilfeller kan minstetiden settes til ett år. Disse nevnte unntakene er uberørte i Husleielovutvalgets høringsforslag. Forslaget rammer derfor først og fremst deg som leier ut bolig du ikke selv bor i (sekundærbolig) ved at minstetiden for tidsbestemte leieavtaler settes til fem år.

Endringsforslaget er ment å sikre forutsigbarhet for leietakere ved at leietakernes bosikkerhet styrkes. Til gjengjeld kan økningen av minstetiden oppleves mer risikabelt for utleiere ved at disse må gå til oppsigelse for å avslutte leieforholdet som ellers ville utløpt etter tre år. For utleiere vil det være nærliggende å kreve høyere leiepris for å kompensere denne risikoen. Denne endringen kan videre ha forskjellige konsekvenser for utleieren; utvalget påpeker at utleieboliger sannsynligvis vil bli vedlikeholdt sjeldnere i og med at vedlikehold gjerne foretas mellom to utleieperioder. En annen konsekvens kan være at leieavtalen heller inngås på tidsubestemt tid. 

2. Leietakernes rett til å kreve forlengelse av tidsbestemte leieavtaler

Husleielovutvalgets forslag om å gi leietakerne en rett til å kreve tidsbestemte leieavtaler forlenget ved leieavtalens utløp er ment å være et supplement til forslaget om økt minstetid i tidsbestemte leieforhold. Utvalget påpeker at det naturlige vil være at leieavtalen i så fall forlenges på samme vilkår som den opprinnelige avtalen. Verken leietaker eller utleier har dermed noen rett til å endre vilkårene i leieavtalen uten at den andre samtykker til dette. Utleier har likevel rett til ensidig å endre leiepris dersom leietaker fremmer krav om slik forlengelse.

Utleiere vil likevel kunne ha rett til å avslå et krav om forlengelse dersom utleier har saklig grunn til det. Vilkårene er foreslått knyttet opp til dagens oppsigelsesvilkår. I praksis må derfor et av de alternative oppsigelsesvilkårene være oppfylt for at utleier kan avskjære leietakers krav om forlengelse. Utleiers interesser er i denne sammenheng antatt ivaretatt ved at leietakeren må fremme forlengelseskravet i god tid før avtalens utløp.

3. Endringer i oppsigelsesadgangen 

Både leietakers og utleiers oppsigelsesadgang foreslås endret i Husleielovutvalgets høringsforslag. Bakgrunnen er å gjøre oppsigelsesprosessen mindre ressurskrevende og mer forutsigbar for kontraktspartene. Styrking av leietakers oppsigelsesvern står sentralt i forslaget.

For utleierens oppsigelsesadgang foreslås blant annet å heve terskelen «annen saklig grunn» til «annen tungtveiende grunn», krav til utleieren om å dokumentere grunnen til at oppsigelse gis, krav til at utleier opplyser leietakeren om at Husleietvistutvalget vil kunne vurdere oppsigelsens rimelighet dersom en sak klages inn dit, og innskjerping av utleiers adgang til å endre eller tilføye oppsigelsesårsaken ved behandling i Husleietvistutvalget.

For leietakerens oppsigelsesadgang foreslås denne å være ufravikelig. Utvalgets forslag innebærer dermed at leietakere kan si opp leieforholdet når som helst. Dette innebærer at det verken kan avtales bindingstid eller andre vilkår i leieavtalen som forhindrer leietakeren fra å si opp.

Utvalget ønsker også å tydeliggjøre adgangen utleiere har til å si opp leieavtaler, gjøre rimelighetsvurderingen bedre kjent blant kontraktspartene, og tydeliggjøre hvordan rimelighetsvurderingen skal gjøres av retten.

4. Andre endringer 

Øvrige endringer som foreslås i høringsforslaget er en tydeliggjøring av språket i gjeldende husleielov, innføring av et nytt kapittel 9 A hvor de mest praktiske opphørsreglene samles, og innføring av like oppsigelsesregler for tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. 

Høringsfristen for forslaget er 30. april 2024. Ikrafttredelsesdato er ikke fastsatt, da det fortsatt er nødvendig med høringsinnspill og en nærmere vurdering av de foreslåtte reglene. 

Lovendringene vil i så fall ikke ha tilbakevirkende kraft, og vil derfor kun gjelde for alle leieavtaler som inngås etter ikrafttredelse av lovendringene. For leieavtaler inngått før en ikrafttredelse av disse endringene, men som likevel løper etter at lovendringene trer i kraft, vil ikke være omfattet av disse endringene.

Artikkelforfatter er advokatfullmektig Daniel Halland, Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS