«Det er på tide å ta bladet fra munnen i debatten om langdryge reguleringsprosesser i Oslo»

Miliarium Bolig er en av Norges største boligutviklere, og har prosjekter både i Nord-Norge, på Vestlandet og på Østlandet. Nå har de trykket på den store alarmknappen for å varsle om kapasitetsproblemer i PBE som «ser ut til å være en betydelig årsak til lange reguleringsprosesser». 


– Vi har investert i og jobber med å utvikle prosjekter som blant annet kan forsyne boligmarkedet med ca. 5.000 boliger i løpet av de neste 10 årene. Våre Oslo-prosjekters andel av porteføljen blir dessverre mindre og mindre, både i % av totalen og i antall boliger. Dette på tross av at hovedkontoret vårt er i Oslo. Vi har holdt på med prosjektutvikling via reguleringsprosesser i Oslo siden 2014, men har ennå til gode å kunne sette spaden i jorda i Oslo, skriver selskapets administrerende direktør Peder Stavnes Karlsen og viseadministrerende direktør Martin Høeg Haanes.

Brevet er sendt til «myndighetspersoner med stor innflytelse på bevilgninger og byutviklingen i Oslo kommune», herunder bl.a.:

· Byrådsleder i Oslo kommune og hans Byrådssekretærer

· Byråd for finans i Oslo kommune og hans Byrådssekretærer

· Byråd for byutvikling i Oslo kommune og hennes Byrådssekretærer


· Leder og (vara)medlemmer av Byutviklingsutvalget i Oslo kommune


· Etatsdirektør og Avdelingsdirektør i PBE i Oslo kommune 


Mens Miliarium Bolig altså ikke har kunnet sette spaden i jorda i Oslo, har selskapet allerede overlevert mange hundre boliger i flere andre byer i Norge, også i prosjekter som først måtte gjennom detaljreguleringsprosesser.

– Dette illustrerer et stort problem med langvarige og uforutsigbare reguleringsprosesser i Oslo kommune – både isolert sett og ikke minst også sammenlignet med de fleste andre kommuner i Norge. Vi vurderer det som svært risikabelt å gå inn i nye prosjekter i Oslo kommune der gjennomføring av en detaljreguleringsprosess er nødvendig før vi kan begynne å bygge, skriver de.

Selskapet har konkludert med at «det er på tide å ta bladet fra munnen i debatten om langdryge reguleringsprosesser i Oslo».

– Gjennom samtaler med flere andre betydningsfulle eiendomsutviklere i Oslo, har vi fått bekreftet at våre frustrasjoner og opplevelser er dagligdags i bransjen. I dette brevet argumenterer vi for at kapasitetsproblemer i PBE ser ut til å være en betydelig årsak (blant flere andre) til lange reguleringsprosesser. Heldigvis er det mulig å gjøre noe med eventuelle kapasitetsproblemer, og vi er villige til å bidra om det er av interesse og mulig innenfor lovverket, skriver Stavnes Karlsen og Høeg Haanes.

I alle av selskapets detaljreguleringsprosesser i Oslo har de erfart minimum tre av fire følgende problemstillinger, «alle preget av kapasitetsproblemer, som i vesentlig grad har bidratt til å forlenge reguleringsprosessene»:

· Prosjektene blir nedprioritert offisielt (vi mottar brev) eller uoffisielt. Dette gjelder både små / mellomstore prosjekter i ikke-prioriterte utviklingsområder, samt mellomstore / store prosjekter i definerte prioriterte utviklingsområder. Kapasitetsproblemer i PBE er en viktig årsak til dette.

· Innsendt planmateriale (f.eks. til offentlig ettersyn) vurderes av PBE for ikke å være komplett. Vår oppfatning er at det er tilnærmet umulig å tilfredsstille PBEs krav til komplett planforslag for hvilket som helst prosjekt i forkant av innsendelse.

· Vi opplever lite rom for å kunne ha en løpende konstruktiv dialog og samarbeid med offentlige etater generelt (og PBE, Bymiljøetaten og Eiendoms- og byfornyelsesetaten spesielt). Vi frykter at dette til en viss grad er en konsekvens av kapasitetsproblemer, fordi løpende god dialog og samhandling er tidkrevende.

Nå går det omsider mot politisk behandling for OBOS sitt prestisjeprosjekt

OBOS mener det har tatt altfor lang tid å behandle denne saken, men nå nærmer det seg behandling i Oslo bystyre.

· Saksbehandler i PBE byttes ut underveis (opptil flere ganger) som følge av permisjoner eller jobbskifte. Ved saksbehandlerbytte må ny saksbehandler sette seg inn i mer eller mindre alle aspekter ved saken, og en del nyanser i historikken går ofte tapt. Vi opplever også at fagrapporter forstås / leses ulikt fra saksbehandler til saksbehandler. I denne forbindelse har vi flere ganger i etterkant av saksbehandlerbytte erfart påfølgende «omkamper» om allerede avklarte tema. Saksbehandlerbytte medfører forlenget reguleringstid og økt ressursbruk.

Selskapet påpeker at de lange og ofte uforutsigbare reguleringsprosessene er et stort strukturelt og kostbart samfunnsmessig problem som har preget eiendomsutvikling og boligforsyning i Oslo negativt i altfor lang tid allerede. Det reguleres allerede for få boliger. På toppen av dette investerer og jobber Oslo-baserte boligutviklere i større og større grad heller utenfor Oslos grenser på grunn av all risikoen som er forbundet med reguleringsprosesser i Oslo.

– Kostnaden for Miliarium Bolig (og alle andre utbyggere) ved gjentatte forsinkelser og mangel på forutsigbarhet i reguleringsprosesser, er kjempestor. Finanskostnader på tomtekjøp løper. Våre egne medarbeidere som har ansvar for prosjektene, lønnes fortløpende selv om reguleringsprosesser drar ut i tid. Ferdigstillelser av prosjekter med frigjøring av kritisk likviditet skyves frem i tid.

– Dette er ikke bare et bedriftsøkonomisk problem for utbyggerne. Det er også et betydelig samfunnsøkonomisk problem fordi verdiskapning i mange andre ledd med tilhørende ringvirkninger forsinkes eller i verste fall går tapt for alltid. Økte utviklingskostnader og høy reguleringsrisiko bidrar også til å presse boligprisene oppover, skriver Miliarium Bolig.

Ifølge selskapet synes arbeidsstokken i PBE å være for overbelastet og for liten til at etaten skal kunne håndtere alle sine oppgaver tilfredsstillende. Miliarium Bolig mener det må utvises forståelse for at PBE er presset som følge av kapasitetsproblemene.

– Politikerne med makten i Oslo har et særskilt ansvar for å bevilge nok midler til PBE. Vi tviler sterkt på at det som foreløpig bevilges, er i nærheten av å monne, på tross av at det nylig er bevilget ekstra midler til PBE. Mer må til over det kommunale budsjettet. Og om det er innenfor lovverket, bidrar vi svært gjerne med en god del så lenge vi kan være sikre på at det alltid finnes nok kapasitet og tilgjengelighet i PBE til en håndfull av våre reguleringsprosesser, heter det i brevet.

Miliarium Bolig mener reguleringsgebyrene kan økes gjennomgående og / eller utviklere kan betale særskilte «utbyggergebyrer» til PBE eller betale særskilte ekstragebyrer i relasjon til konkrete reguleringssaker for å sikre nok kapasitet.

Stein Erik Hagen vil øke arealet på Tjuvholmen. PBE sier nei

Canica har planer om påbygg for eiendommen Tjuvholmen Allé 1-5, men Plan- og bygningsetaten kan ikke anbefale forslaget.