Under Arendalsuka inviterte Bygg Arena Arendal (bestående av 42 ledende bedrifter og foreninger i bygg, anlegg og eiendomsnæringen) til debatt om kostnadsutviklingen i byggebransjen.
Debatten ble ledet av Stig Bech (styreleder i Norsk Eiendom og partner i Advokatfirmaet Wiersholm). Panelet besto av Nejra Macic (sjeføkonom i Prognosesenteret), Harald V. Nikolaisen (administrerende direktør i Statsbygg), Daniel Siraj (konsernsjef i OBOS) og Asle Randen (administrerende direktør i Backe).
Debatten kommer i kjølvannet av at vi har opplevd en kraftig økning i prisene på byggevarer. Det er i tillegg krig og renten stiger. Kostnadsveksten, krigen og renteøkningene medfører at stadig flere utsetter eller kansellerer byggeprosjekter. Dette gjelder ikke bare i det private – også offentlige myndigheter varsler utsettelser og kutt.
Dette vil kunne ha en rekke negativ ringvirkninger, blant annet knyttet til sysselsetting og verdiskapning, samtidig som det bremser nødvendige klimatiltak.
- Kraftig økning i materialpriser
Macic redegjorde først for utviklingen i SSBs byggekostnadsindeks for bolig. Byggekostnadsindeksen for boliger har steget med 8,9 % de siste 12 månedene. Denne splittes på arbeidskraft og materialer, der arbeidskraft steg med 3,1 % og materialer med hele 15,6 %. Macic stilte imidlertid spørsmål ved tallene:
- Byggekostnadsindeksene har en del ulemper og mangler. En del av årsaken er at indeksene følger et sett eksempelboliger. I tillegg henger indeksen noe etter i tid. Byggekostnadsindeksene er likevel det beste vi har.
Videre legger Macic til at byggekostnadene har økt i hele verden, ikke bare i Norge. Driverne av denne utviklingen er utenfor vår kontroll.
Om fremtidens utsikter var Macic mer optimistisk:
- Veksten i byggekostnadene skal ned, men nivået skal likevel forbli høyt. Arbeidskraft er det som styrer indeksen i størst grad. Vi tror på en nedgang i materialkostnadene, men vi tror ikke at arbeidskraften kommer til å bli noe billigere. Vi forventer derfor at grafen kommer til å flate ut.
På spørsmål fra Bech om hvor lenge dette prisnivået kommer til å vare, svarer Macic at prisene nok ikke skal ned igjen, men at vi vil få permanente priser på et høyere nivå enn tidligere.
- Det må bygges mindre eller billigere
Til tross for den galopperende utviklingen har entreprenører og rådgivere levert rekordresultater for de første kvartalene i 2022. Harald V. Nikolaisen, administrerende direktør i Statsbygg, er likevel klar i sin tale når det kommer til spørsmålet om det virkelig er en krise:
- Absolutt. Det er på sin plass å heise det røde flagget og å trykke på den røde knappen. Det har vært en ekstremt krevende situasjon. Det er to ting som er sammenfallende. Staten varsler sterke kutt i offentlig pengebruk. Det gjør at vi må bygge mindre eller bygge billigere. Dette faller sammen med en uforutsigbar prisutvikling i prosjekter som er i gang eller som skal lanseres, sier han og legger til:
- Vi hadde tidenes prosjektportefølje som skulle lanseres. Når man må øke budsjettet med en milliard hvert kvartal, blir det imidlertid krevende. Prisene er to til tre ganger så høye som vi er vant til at de skal være. Da blir det veldig krevende å sette i gang slike prosjekter.
- Risikere å miste viktig kompetanse
Daniel Siraj, konsernsjef i OBOS, sier at de til tross for økte kostnader forsøker å unngå å stanse så mange prosjekter.
- Vi har ikke stoppet så mange prosjekter. Hvis vi skal holde på de flinke folkene, må vi holde prosjektene gående. Skal vi ha jobb til disse i morgen og gjennomføre prosjektene på en lønnsom måte, så må vi realisere det vi har prosjektet. Vi ønsker å bygge boliger til medlemmene våre i både gode og dårligere tider. Staten må imidlertid også gjøre sitt.
Asle Randen, administrerende direktør i Backe, støtter Siraj i byggingen.
- Vi har to problemstillinger. For det første det som har skjedd. Vi har ikke sett effekten av prisøkningen enda. Macic fortalte litt om statistikken og prisvekst på 8-9 %. Vår erfaring er at boligprosjekter er 20 % opp. Logistikkbygg med mye stål er 30-40 % opp. Indeksen har ikke fanget opp dette enda. Vi frykter konkurser. For det andre har vi det som kommer. Vi står i fare for å komme der vi var på 90-tallet. Vi risikerer å miste flere årskull med kompetanse fordi man ikke rekrutterte de unge.
Mener man fortsatt kan bruke dagens kontraktsreguleringer
På spørsmål om hvilke kontraktsreguleringer som skal til, svarer Randen at vi ville kommet langt om vi bare bruker de omforente kontraktsstandardene slik de er utformet, uten 20 sider med endringer.
- Det er imidlertid også behov for et kompetanseløft knyttet til samspillsprosjekter og mer tilpassede kontraktsstandarder. Når det gjelder pågående kontrakter må også byggherrene være med å ta deler av de økte kostnadene, uavhengig av om det er inngått fastprisavtaler. Dette er en ekstraordinær situasjon som ikke bare kan ramme en av partene.
- Støtteordninger og alternative boligkjøpsmodeller kan være en løsning
Siraj mener at offentlige støtteordninger og alternative boligkjøpsmodeller kan være en løsning for å sikre et fortsatt stabilt boligsalg.
- Vi må slutte med elbilsubsidier og heller fôre folk med boliger de trenger – ikke boliger de ønsker. Staten nøler ikke med å dele ut elbil- eller strømsubsidier. Man burde i stedet kunne bruke noen av disse kostnadene til boligbygging.
Videre legger han til at alternative boligkjøpsmodeller absolutt kan være en løsning for å sikre et stabilt boligsalg i nye prosjekter, tross sviktende boligpriser og økte byggekostnader. Han understreker likevel at det beste hadde vært å bygge billige boliger.
- Når det ikke går an å bygge billige boliger, blir alternative boligkjøpsmodeller løsningen for å fikse et problem. 40 % av det vi har solgt i storbyvirksomheten er med en alternativ boligmodell.
Utelukker likevel ikke at en nedkjøling også kan være sunt
Både Nikolaisen, Randen og Siraj er imidlertid enige om at bygg- og anleggsnæringen tåler en nedkjøling.
- Vi klarer en nedkjøling. Men man må ikke dra ut proppen for fort – da blir man fort kald, sier Randen.
Nikolaisen tilføyer at det fortsatt er penger å hente, samtidig som det er mulig å bruke dette til å sette trykk på bærekraften ved blant annet å energieffektivisere. Han mener vi trenger ett spark bak, og avslutter på samme linje som Randen:
- Det er altså muligheter, men man må ikke trekke det for langt.
Siraj utelukker heller ikke at vi tåler en nedkjøling, men understreker at:
- Det er ingen andre som har fått beskjed om at de må bære byrden ved å kjøle ned norsk økonomi – en byrde jeg ikke synes vi fortjener å bære.
