– Aldri har transaksjonsmarkedet vært hetere

Det skriver Newsec i sin ferske markedsrapport for tredje kvartal. Næringsmegleren har talt opp transaksjoner for 79 milliarder kroner i midten av november og slår fast at yielden er i fritt fall og investorenes interesse for næringseiendom er skyhøy.

«Årsaken til det fantastiske markedet er rentene, både i kraft av billigere finansiering og fravær av alternativ avkastning. Det er rett og slett ingen steder å få avkastning om dagen og da er næringseiendom igjen et fantastisk alternativ», skriver Newsec i rapporten. Det presiseres samtidig at markedet er segmentert, hvor kontor og logistikk opplever yieldkompresjon og ekstrem etterspørsel for de beste objektene, mens hotell og handel ikke er like hett. Samtidig er det god etterspørsel etter dagligvarehandelseiendommer.

Kombinasjonen av fallende renter og økt økonomisk risiko, gjør at Newsecs analytikere nå ser at lengre kontrakter og solvente eller statlige leietakere prises skarpere. «Sikker kontantstrøm har igjen fått sin renessanse», slår eiendomsrådgiveren fast. Selv om man ennå ikke har sett en omsetning av et bygg med en ren 10 års leieavtale med statlig aktør med sentral beliggenhet, viser yielden på andre transaksjoner hva som er i emning. Ifølge Newsec hadde Tjuvholmen Allé 1-5 en yield på ned mot 3 prosent, mens Telegrafen sies å ha gått rett under 3,5 prosent. Newsec mener det gir mening at yielden skulle ned. «Får man et sentralt beliggende bygg med lav residualrisiko, samt lang og trygg kontantstrøm, så er det trygt og da er en yield på 3-tallet kanskje ikke så lavt likevel?», spør Newsec retorisk.

I løpet av årets første ni måneder, har Newsec talt opp 63 kontortransaksjoner med en samlet verdi på 33 milliarder kroner. Årets tredje kvartal er isolert sett det sterkeste tredje kvartalet på mange år, og Newsec skriver at det er tydelig at interessen for core-produkter øker i perioder med uro i markedet.

«Vi har etter sommeren observert flere store transaksjoner av kontoreiendom som ligger enten i sentrale områder eller med meget solide leietakere, noe topp-fem listen bærer preg av», skriver Newsec om kontormarkedet.

Samtidig har handelseiendommenes andel av transaksjonsvolumet falt fra 16 prosent per første kvartal til 11 prosent per tredje kvartal. Segmentet er inne i en nedadgående trend og antall gjennomførte transaksjoner har falt nedover siden 2016. Spesielt kjøpesenter sliter med laber interesse hos investorene.

Logistikksegmentet er brennhett, og markedet preges av mangel på objekter. «Newsec opplever at logistikkmarkedet er relativt segregert hvor vinneren er distribusjonssenter og ikke lagerlokaler tilknyttet utsalgssted. Det er mindre behov for kontorareal i distribusjonssenterne, automatisering og effektiviseringer viktige faktorer og beliggenhet til hovedvei er avgjørende. I tillegg er det mangel på gode, strategiske tomter rundt Oslo og vi ser at tomteprisen har doblet seg de siste årene.»

Newsec anslår prime yield i logistikk til å ha falt med 25 punkter til 4,5 prosent. Samtidig har salget av Coops sentrallager på Gardermoen til 3 milliarder kroner gitt en yield under 4 prosent.