Rådyre tilpasninger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Og det gjør vi ved hjelp av OBOS Basale, som i sin seneste markedsrapport har en større artikkel om leietakertilpasninger. OBOS Basale skriver i rapporten at leietakertilpasningenes andel av kontantstrømmen fra hver enkelt leietaker er økende. Med andre ord, leietakertilpasninger koster mer for gårdeierne.

I tillegg er varigheten til leiekontraktene avtakende. For 15 år siden var ifølge OBOS Basale gjennomsnittlig kontraktslengde 10-12 år, mens den i dag er 5-7 år. Det er derfor mindre sannsynlig at leietakeren selv finansierer mesteparten av leietakertilpasningen, gjennom et påslag i leien.

Fleksibelt og elastiskFor eier er det sentralt for å øke leieinntektene at han klarer å holde på leietakere eller utnytte tomtepotensialet. Det krever fleksible og «elastiske» bygg. Med byggets fleksibilitet mener OBOS Basale evnen til å møte vekslende krav og frihet til å endre planløsninger.

Elastisiteten er evnen bygget har til å møte vekslende behov for større eller mindre arealer. Det vil si en økning eller reduksjon av arealene i form av påbygg eller tilbygg. OBOS Basale skriver at for brukerne av byggene vil elastisitet ha en verdi gjennom mulighetene til å ekspandere eller krympe arealene, uten at de må relokalisere.

Fort 5000 per m2I tabellen nederst har vi med tall fra OBOS Basale satt opp typiske kostnadsanslag for grader av leietakertilpasninger med en skala fra 1-5, fra «lett» til «tung». Tallene i tabellen angir typiske kostnader per kvadratmeter. Nøkkeltallene er presentert eksklusive moms. Reserver og marginer er holdt utenfor tallene, slik at sum rammekostnad ikke presenteres.

Vi ser av tabellen at det blir kostnader selv om leietakeren i utgangspunktet overtar lokalene som de er etter forrige leietaker («as is» – kolonne 1). OBOS Basale mener representative kostnader for de aller enkleste tilpasningene er 845 kroner kvadratmeteren.

Det forekommer derfor «alltid leietakertilpasninger» av større eller mindre grad før ny leietaker kommer inn. Selv relativt moderate leietakertilpasninger i eksisterende bygningsmasse (kolonne 2) beløper seg raskt til 5000 kroner per kvadratmeter, hvorav drøyt 4300 kroner gjelder det rent bygningsmessige.

Uforholdsmessig myeLeietakertilpasninger av grad 4 er ifølge OBOS Basale uforholdsmessig mer kostnadskrevende enn en tilpasning av grad 3. Det er bygningskostnader som utgjør den store forskjellen, og OBOS Basale mener forskjellen skyldes ulike egenskaper i byggene.

I de tyngste og mest omfattende leietakertilpasninger av grad 5 ser vi at kostnadene totalt er oppe på drøyt 20 000 kroner kvadratmeteren. Her har OBOS Basale også tatt med felleskostnader, som kan være rigging og drift på en byggeplass.

Huskostnadene vurderes i kategori 5 til så å si 17 000 kroner per kvadratmeter. 20 000 kroner kvadratmeteren i totale grunnkostnader er jevngodt med hva det koster å sette opp et nytt kontorbygg. I slike tilfeller mener OBOS Basale at riving og nybygg bør vurderes.

Kostnader ved leietakertilpasninger

Kostnadsart12345Felleskostnader––––1389Bygning84543173050688910 089VVS––479583274Elkraft––311221151506Tele/automatisering–––54652Andre installasjoner––––34Sum huskostnader8454317621010 01716 944Utendørs––––593Sum entreprisekost.8454317621010 01717 536Generelle kostnader–6751948583073Sum byggekostnader8454991640410 87520 610Spesielle kostnader–23–191250Sum grunnkostnader8455014640411 06620 860

Kilde: OBOS Basale