Misfornøyd med statistikkene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er særlig to oppslag på NEnyheter denne uken som har fått Neslein til å reagere. Det ene oppslaget er ”Skyhøy CBD-ledighet”, som var basert på at Akershus Eiendom hadde kommet frem til en arealledighet i det aller øverste segmentet på hele 14 prosent.

– Vi i Pecunia opplever at realiteten er motsatt. I Oslos aller beste kontoreiendommer er ledigheten minimal. I våre egen CBD-portefølje, det vil si Olav Vs gate 5 (Wilhelmsen-bygget, red.anm.), Dronning Mauds gate 1-3 og Haakon VIIs gate 5 (tidligere Hemsengården) er ledigheten under 2 prosent.. Det er jo heller ikke så overraskende, de beste lokalene og byggene står aldri lenge tomme. Det er en tommelfingerregel som nok alltid vil gjelde, men vi snakker da om de beste eiendommene i ordets rette forstand, sier Neslein til NEnyheter.

MisforståelserHan mener det er mange misoppfatninger ute og går når det gjelder leienivåer, ledighet og yield.

– Misforståelsene oppstår ved at statistikkene som regel er for lite nyanserte, selv om Akershus Eiendom her har gjort et forsøk på å sile ut det “øverste segmentet”. Men uttrykkene ”prime” og korresponderende ”CBD”, slik det benyttes i mange statistikker og uttalelser fra markedsaktører, er så vidtrekkende at de inneholder både hummer og kanari, sier den erfarne eiendomsmannen.

Sammenblandingen skyldes at det primært benyttes et geografisk område som seleksjonskriterium. Petter Neslein mener det sier seg selv, at selv innenfor et begrenset område som CBD, er kvalitetsforskjellen på eiendommene meget stor.

Liten verdi– De resulterende gjennomsnittsleiene, ledighetstallene og yieldene det opereres med, har derfor ofte liten informasjonsverdi. Hvis man virkelig mener ”prime”, så burde i tillegg andre og helt vesentlige kriterier bli benyttet: Er bygget i seg selv et prestisjebygg? Har den et høykvalitets ytre? Hvordan er utsynet fra eiendommen, er det en hjørnegård, hva med lysinnslipp? Er den tekniske standarden moderne og tipp topp, inklusive luft og kjøling? Er det god parkeringsdekning i egen kjeller med direkte heisforbindelse? Hva med avstanden til Flytoget? Er beliggenheten like trygg og tiltalende på kveldstid? spør en retorisk eiendomsbesitter.

Neslein mener at hvis man gjør en slik analyse, vil mange eiendommer ikke lenger kunne kalles prime selv om de geografisk ligger i CBD. Man vil i tillegg se at leie- og yieldforskjellene er ganske store.

Lite nyansert– De fleste av leie- og yieldstatistikkene er derfor for lite nyanserte til å kunne si noe om de aller beste eiendommene, sier han.

Nesleins andre reaksjon kommer på den spissede overskriften ”Danker ut Vika og Tjuvholmen” . Han mener også denne påstanden skyldes lite nyansert statistikk. (Red.anm, overskriften var ikke basert på statistikk.)

– Som dere er inne på i artikkelen, er det gjeldende lokalet i vår eiendom et lokale på bakkeplan ut mot Munkedamsveien. Det er ikke et utpreget butikklokale, men er i ferd med å bli et spennende lokale for en publikumsrettet kontorbruker. Lokalet i Posthuset er et lokale med utsikt i en av toppetasjene. Det skulle da bare mangle at ikke man klarte å få høyere leie der, sier Neslein.

– Pecunia leier i dag ut kontorlokaler i CBD-eiendommene til over 3000 kroner per kvadratmeter. Så konklusjonen i artikkelen, at leiene Biskop Gunnerus gate danker ut Vika, er nok feil, fortsetter han, og tillegger det at statistikken baserer seg på sammenlikninger av epler og bananer.

Foto: Formuesforvaltning