Krav om samtykke ved overdragelse skal sikre utleier kontroll med hvem som er formell leietaker til enhver tid, noe som er viktig ettersom både leietakers økonomi og omdømme er viktig for utleier. I denne artikkelen ser vi også på hvilke indirekte overdragelser som rammes, samt hvilke vilkår som bør stilles dersom samtykke skal gis.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – ny artikkelserie
GenereltUtgangspunktet i meglerstandarden punkt 25.1 er at leietaker er forpliktet til å innhente skriftlig forhåndssamtykke fra utleier i forkant av en eventuell overdragelse av leieavtalen. Punkt 25 rammer også flere indirekte overdragelser i form av selskapsrettslige endringer og eierskifter.
Utleier kan nekte samtykke på fritt grunnlag. Noen leietakere ber om endring til «saklig grunn» for å nekte samtykke. Dette avslås normalt under henvisning til at leietaker har tilstrekkelig beskyttelse ved at fremleie ikke kan nektes uten saklig grunn.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 25 – Fremleie
LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 24 – Tinglysning og pantsettelse
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 23 – Fraflytting
Etter husleieloven § 8-4 har leier av lokaler rett til å overføre leieretten i forbindelse med overføring av virksomheten, med mindre utleier har saklig grunn til å nekte. Denne bestemmelsen er fraveket i meglerstandarden.
Meglerstandardens punkt 25 om overdragelse er lik i alle de ulike meglerstandardene.
Endring av «bestemmende innflytelse» i leietakerMeglerstandarden punkt 25.2 regulerer samtykkekrav ved indirekte overdragelse, og oppstiller et krav om forhåndssamtykke ved overdragelse av «bestemmende innflytelse» i leietaker. Slik overdragelse kan skje ved omsetning av aksjer i leietaker, eller fusjon/fisjon av leietaker, men også ved vedtektsendring eller inngåelse eller endring av aksjonæravtale.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 22 – Leietakers avtalebrudd / utkastelse
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 21 – Utleiers avtalebrudd
«Bestemmende innflytelse» i meglerstandarden forstås på samme måte som i aksjeloven § 1-3. Bestemmende innflytelse vil således foreligge dersom man har kontroll på mer enn 50 % av stemmene i leietaker. I tillegg vil det alltid foreligge bestemmende innflytelse dersom noen har rett til å velge eller avsette et flertall av medlemmene i leietakers styre.
At vilkåret knytter seg til stemmene og ikke utelukkende til aksjene, innebærer at også overdragelse av et færre antall aksjer kan utløse samtykkekrav. Typisk kan det være tilfelle ved A og B aksjer med ulik stemmerett, eller gjennom vetoretter i en aksjonæravtale.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 20 – Brann/destruksjon
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 19 – Forsikring
Ved siste revisjon av meglerstandardene (januar 2019) ble ordlyden endret slik at utleiers samtykkekrav nå kun kommer til anvendelse når det skjer et direkte kontrollskifte i leietaker. Tidligere ordlyd skapte usikkerhet om hvorvidt samtykkekravet også gjaldt i enkelte situasjoner der dette ikke var tilfelle, eksempelvis ved overdragelse av mer enn 50 % av aksjene i selskapet som eier leietaker.
For leieavtaler utarbeidet etter gjeldende standard er denne usikkerheten nå avklart, men for leieavtaler basert på tidligere standarder, må man vurdere konkret om samtykkekrav utløses ved endringer høyere opp i konsernstrukturen hos leietaker.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 18 – Leietakers endring av leieobjektet
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 17 – Utleiers arbeider i leieobjektet/eiendommen
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 16 – Leietakers vedlikeholdsplikt
Ordlyden i dagens meglerstandard innebærer at leietaker ikke er forpliktet til å innhente samtykke fra utleier ved overdragelser som reelt sett vil kunne ha betydning for leietakers soliditet og betalingsevne, typisk ved salg av selskaper høyere opp i en konsernstruktur. Utleier bør vurdere hvorvidt det foreligger behov for også å ramme slike indirekte overdragelser.
Særlig om fisjon/fusjon og krav til leietakers søknad om samtykkeMeglerstandardens punkt 25.3 inneholder et konkret forbud mot å delta i fisjon/fusjon som vesentlig forringer leietakers evne til å oppfylle sine forpliktelser etter leieavtalen, uten skriftlig forhåndssamtykke fra utleier.
I slike tilfeller kan utleier nekte samtykke på fritt grunnlag. Hvorvidt leietakers evne til å oppfylle forpliktelser «vesentlig forringes» kan by på betydelige utfordringer å vurdere, og vil bero på en totalvurdering hvor leietaker må ha både risikoen og bevisbyrden for at slike disposisjoner ikke utløser samtykkekrav.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 15 – Utleiers vedlikeholds- og utskiftningsplikt
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 14 – Utleiers adgang til eksklusivt areal
Ved en fisjon gir det utleier en viss beskyttelse at de fisjonerte selskapene etter aksjeloven har solidarisk ansvar for forpliktelser som er oppstått før gjennomføringstidspunktet for fisjonen. Slikt ansvar vil omfatte eventuell forfalt og uoppgjort leie, men kan også bli aktuelt ved vedlikeholdsetterslep.
Forpliktelser som oppstår etter fisjonstidspunktet vil «ny leietaker» derimot alene ha ansvar for. Solidaransvaret er dessuten begrenset til et beløp tilsvarende nettoverdiene som ble overført til vedkommende selskap ved fisjonen.
Selskapsrettslig omdanning nevnes ikke eksplisitt i punkt 25, men rammes i utgangspunktet av hovedregelen i punkt 25.1, ettersom det skjer en overdragelse ved omdanning.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 13 – Leietakers bruk av leieobjektet
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 12 – Sikkerhetsstillelse
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 11 – merverdiavgift
Unntak fra samtykkekravetKravet til utleiers skriftlige forhåndssamtykke ved indirekte overdragelse og fusjon/fisjon gjelder ikke hvis leietaker er notert på regulert marked. Tidligere gjaldt unntaket kun selskaper notert på Oslo børs, men er nå utvidet til også å omfatte selskaper notert på andre regulerte markeder.
Kravet til samtykke gjelder heller ikke ved konserninterne omorganiseringer med uendret eierskap. Dette gir leietaker en viss fleksibilitet til å kunne foreta nødvendige strukturelle selskapsendringer, uavhengig av utleiers samtykke.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 10 – leieregulering
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 9 – felleskostnadene
LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 8 – Leien
Håndtering av forespørsel om samtykkeVed overdragelser som krever utleiers samtykke etter meglerstandarden, kan utleier nekte samtykke på fritt grunnlag. Dette innebærer at utleier også kan oppstille vilkår for å gi samtykke. Som et minimum må utleier vurdere om størrelsen på de etablerte garantier gir utleier tilfredsstillende sikkerhet, eller om ytterligere sikkerhet skal kreves. Ofte må også garantistens samtykke innhentes.
Andre vilkår som kan være aktuelle er krav i tilknytning til merverdiavgiftsdokumentasjon og justeringsforpliktelser, regulering av vedlikeholdsetterslep, betaling av utestående leie, avregning av felleskostnader og transportgebyr, slik at det er klart at utleier kan gjøre ethvert krav gjeldende mot leietaker uavhengig av når kravet har oppstått.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 7 – leieperioden
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 6 – overtakelse
I tillegg bør ny leietaker uttrykkelig vedta tvangsfravikelsesklausulen. Før utleiere tar stilling til om samtykke skal gis, og på hvilke vilkår, bør det kreves fyllestgjørende dokumentasjon om ny leietaker, eventuelt om leietakers nye situasjon etter overdragelsen.
Etter meglerstandarden vil utleiers manglende svar på søknad om samtykke ikke anses som samtykke. Basert på generell lojalitetsplikt i kontrakt, vil imidlertid utleier ha en rimelig plikt til å bidra til en avklaring for leietaker.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 5 – leietakers virksomhet
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 4 – leieobjektet
Manglende innhenting av samtykkeOverdragelse av leieavtalen (direkte eller indirekte) i strid med samtykkeplikten, vil representere et vesentlig mislighold overfor utleier, som igjen kan gi utleier krav på både erstatning og heving av avtaleforholdet. For utleiere kan det være vanskelig å følge med på om slik overdragelse har skjedd, særlig ved salg av aksjer i leietaker.
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 3 – eiendommen
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 2 – partene
LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 1 – meglerstandardene
