Tilbakelevering av leieobjektet: Hva kan utleier kreve erstattet?

Advokat Magnus Meisingset-Haug i Advokatfirmaet Haavind mener dommen gir prinsipielle avklaringer om hvilke vilkår som må være oppfylt for at utleier skal kunne kreve erstatning fra leietaker i disse tilfellene.

– I norsk rett er det et grunnleggende utgangspunkt at en part kun kan kreve erstatning for faktiske tap, det vil si kostnader man påføres som følge av den andre part sitt mislighold. I husleieforhold kommer denne problemstillingen på spissen der en leietaker tilbakeleverer et leieobjekt i mangelfull stand, til en utleier som skal rive eller rehabilitere lokalene, sier Meisingset-Haug.

– Leietakers mislighold vil da rent faktisk ikke påføre utleier ekstra kostnader sammenlignet tilbakelevering i kontraktsmessig stand. Spørsmålet er derfor om en leietaker i en slik situasjon er fri for ansvar, og derigjennom «tjener» på eget mislighold, eller om han har et erstatningsansvar tilsvarende hva det ville koste utleier å utbedre de aktuelle manglene, legger han til.

LES OGSÅ: Mener nytt lovforslag vil gi unødige byrder for eiendomsbransjen

Utgangspunktet for leietakers ansvar ved tilbakelevering av et mangelfullt vedlikeholdt leieobjekt finner vi i husleielovens § 10-3 annet ledd; «Er husrommet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring». Loven sier ikke noe – direkte – om hvorvidt kravet på dekning av utbedringskostnader er betinget av at utleier faktisk utfører disse arbeidene og derigjennom påføres kostnader.

– Den nylige avsagte dommen fra Høyesterett slår nå fast at det er et vilkår at utleier lider et økonomisk tap, det vil si blir påført faktiske merkostnader, for at leietaker skal være erstatningsansvarlig etter husleielovens bestemmelser forklarer Meisingset-Haug.

Rent praktisk kan man da forenklet trekke et skille mellom de tilfellene hvor utleier har valgt å leie ut lokalene på nytt tilnærmet «as is», slik at leietakers mislighold har en faktisk og økonomisk konsekvens, og de tilfellene hvor leieobjektet skal rehabiliteres i et omfang som gjør at tidligere leietakers mislighold er uten betydning. I sistnevnte tilfelle vil utleier ikke lide et økonomisk tap, og vil derfor ikke ha noe å kreve erstattet fra leietaker.

Ifølge Meisingset-Haug vil vurderingen nødvendigvis måtte bero på en konkret helhetsvurdering, men det nevnte kan være et fornuftig utgangspunkt.

– Viktig med bevisst forhold

– I de tilfellene hvor annet ikke er avtalt og prinsippet etter § 10-3 annet ledd vil gjelde for leieforholdet, er det viktig at partene har et bevisst forhold til rekkevidden av Høyesteretts avgjørelse, påpeker Meisingset-Haug.

– For utleiers vedkommende er det naturlig å følge opp leietakers vedlikehold enda tettere slik at leietaker ikke får en tilfeldig fordel ved å ikke utføre kontraktsmessig vedlikehold. At en leietaker kan bli fri fra erstatningsansvar ved utløp av leietiden medfører nemlig ikke at leietaker på noen måte fritas for sine forpliktelser i leieperioden.

LES OGSÅ: «Spaden i jorda» ikke godt nok for Skattedirektoratet

Ved utleie av næringslokaler benyttes ofte «standardavtalene», påpeker Meisingset-Haug. Disse avtalene har siden 2016 hatt følgende bestemmelse i punkt 20 (3):

«Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, for Leietakers regning. Dersom Utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal Leietaker likevel kompensere Utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, uavhengig av Leieobjektets bruk etter fraflytting».

– Der denne bestemmelsen er inntatt i leiekontrakten, foreligger det et særlig grunnlag for leietakers ansvar. Høyesteretts konklusjon endrer isolert sett ikke rekkevidden av «standardavtalens» bestemmelse på dette punkt.

– Samtidig kan det være at dommen medfører at utleier og leietaker nå ser denne bestemmelsen i et nytt lys, men det får vi spare til forhandlingsbordet, avslutter Magnus Meisingset-Haug.

LES OGSÅ: Bygget er solgt, men ikke overlevert. Så inntreffer skade på bygget. Hvem har ansvaret?