Mener nytt lovforslag vil gi unødige byrder for eiendomsbransjen

Siden Høyesterett i mars 2014 (Conoco Phillips III) tok stilling til at den ulovfestede gjennomskjæringsregelen ikke kom til anvendelse på en fisjon med samtidig etterfølgende aksjesalg, har man i eiendomsbransjen ikke vært «tvunget» til å ha single purpose-selskap for skattemessige forhold.

De siste fem årene har man derfor kunne vente til man vet hva, når og om man skal selge. Dette har vært særlig praktisk for utviklingsselskap, der man har flere eiendommer i et AS, eller der man typisk driver annen hovedvirksomhet enn eiendom, og plutselig får et tilbud å selge eiendom.

LES OGSÅ: Et skatteeventyr

Hva er nytt?Lars H. Aasen, partner i Advokatfirma PwC, sier at dette vil kunne endres fra 1. januar 2020, etter at forslag lovfesting av omgåelsesnormen ble lansert 10. april 2019 (Prop. 98 L (2018-2019)).

– Proposisjonen tar opp utredningen av omgåelsesnormen av prof. Zimmer i NOU 2016:5. Det er derfor ikke uventet at forslaget kom, men man kunne håpe på at den forutgående høringen i enda større grad hadde tatt med de innspill som kom, sier Aasen.

Han poengterer at i forhold til fisjon av eiendom med etterfølgende salg, er sammenlignet med dagens omgåelsesnorm hovedforskjellen særlig at:

• omgåelsesmuligheter som er nevnt i lovforarbeidene uten å være fulgt opp med særskilte omgåelsesregler skal ikke uten videre tale i skattyters favør• Formålet til den skatteregelen som er forsøkt omgått skal være et viktig moment

I Conoco Phillips III i 2014 vektla Høyesterett særlig at lovgiver i evalueringen av Skattereformen hadde tilkjennegitt at de var klar over at utfisjonering av typisk eiendom med etterfølgende skattefritt salg av eiendom var en mulig fremgangsmåte og konsekvens av fritaksmetoden. De vurderte også gjennomskjæring mot det regel som var benyttet (fritaksmetoden) og ikke den regel man hadde unngått (skatteplikt ved salg av kapitalgjenstander)

– Disse vurderingene ville med forslaget som nå kommer sannsynligvis bli vurdert motsatt, slik at salget blir skattepliktig, sier Aasen.

LES OGSÅ: – Særbehandlingen av eiendomsselskaper går mot slutten – på godt og vondt

Hva nå?– Dersom dette forslaget blir vedtatt vil det kunne bety at eiendomsbransjen fra 1. januar 202o er tilbake til praksis før 2014, der man måtte sørge for å fisjonere før man begynte på en salgsprosess. Selv om mange i dag har en struktur med et single purpose-selskap for hver eiendom, vil det kunne fremtvinge ytterligere fisjoner og gi unødige administrative byrder, sier PwC-advokaten.

– For utviklingseiendom, der man ofte tidlig i prosjektet ikke vet hva som er en hensiktsmessig struktur, vil dette kunne være særlig utfordrende.

Aasen forventer at dette vil bety en økning i antall saker hvor skatteetaten anfører omgåelse, og måten man eventuelt kan unngå å komme i en slik diskusjon er spørre skattemyndighetene – om man har tid.

– Vi forventer derfor også en økning av antall anmodninger om bindende forhåndsuttalelser, da grensen mellom lovlig tilpasning og ulovlig omgåelse nå til dels må trekkes opp på nytt, avslutter Aasen.

Loven er også foreslått å gjelde skatter omfattet av skatteloven, det vil si formues- og inntektsskatt, grunnrenteskatt, naturressursskatt og tonnasjeskatt. I tillegg til dette trygdeavgift, arbeidsgiveravgift, finansskatt og merverdiavgift.

LES OGSÅ: Opprykk og nedrykk i fersk advokatranking