Meglerstandardendringer til besvær

Forfatteren er Trude Gran Melbye, advokat og partner i Advokatfirmaet Selmer AS.

Selmer-kollega Line Ravlo-Losvik stilte seg kritisk til enkelte av endringene i de nye meglerstandardene i et intervju i Estate 1. februar 2019. Undertegnede er enig i at flere av endringene og nyordningene er uheldig utformet.

Meglerstandardene er et nyttig og hyppig brukt redskap i eiendomsbransjen. For å bevare tilliten til standardene, er det viktig at standardene er så presise som mulig og forebygger misforståelser og konflikter.

Varslingsplikt ved budsjettoverskridelser

Ravlo-Losvik kritiserer innføringen av utleiers varslingsplikt hvis felleskostnadene forventes å avvike vesentlig fra budsjettet. Utvalget som står bak oppdateringene har uttalt at kritikken er misforstått da varslingsplikten kun er ment som en ordensregel. Dette er ikke optimal avtaleteknikk. Dersom manglende varsling ikke er ment å utløse sanksjonsmuligheter for leier, bør dette komme tydelig til uttrykk i selve https://www.estatenyheter.no/2019/02/04/misforstatt-kritikk-mot-standardkontraktene/?mc_cid=076cd23946&mc_eid=8ca7dd75bfavtaleteksten.

Mangelskrav fra leier

For at leier skal kunne kreve leieavslag eller erstatning for mangler ved leieobjektet, krever standardene for brukte bygg og lokaler at manglene er vesentlige. På den måten unngår man diskusjoner om avvik av mindre betydning. Tidligere gjaldt vesentlighetskravet også for nye/rehabiliterte bygg og lokaler, men dette er nå fjernet. Det er vanskelig å forstå hvorfor. Utvalget peker på at leieobjektet i slike tilfeller skal være i tråd med avtalt kravspesifikasjon mv. Dette er fornuftig hva gjelder mangler per overtakelse. For mangler som oppstår i leietiden, blir situasjonen en annen, iallfall for leiekontrakter som skal løpe over lengre tid. Som for brukte bygg og lokaler er det ikke formålstjenlig, og det øker tvistepotensialet, å skulle diskutere økonomiske sanksjoner for avvik av mindre betydning.

Endringen etterlater for øvrig tvil om partene dermed også avtaler seg bort fra husleieloven §5-7 om at leier ikke kan kreve leieavslag for “ubetydelige” mangler som oppstår i leietiden.

Ansvaret for skade på leieobjektet

Meglerstandardene legger risikoen for tilfeldig skade på leieobjektet på utleier. I de nye meglerstandardene er det tatt inn et krav om forsett eller uaktsomhet, altså skyld, for at leier skal være erstatningsansvarlig. Utvalgets intensjon har vært at standardenes ansvarsvilkår skal samsvare med ansvarsvilkåret i Norsk Gjenvinning-dommen. Også her skurrer det. I Norsk Gjenvinning-dommen konkluderte Høyesterett med at det kreves mislighold for at leiers erstatningsansvar skal utløses. Dermed burde ansvarsvilkåret i standardene vært mislighold, og ikke skyld. Forskjellen mellom mislighold og skyld kan diskuteres, men det kan nok tenkes situasjoner hvor leier misligholder sine plikter etter leiekontrakten og dette påfører leieobjektet skade, uten at det foreligger tradisjonell skyld. Standardenes ordlyd kan derfor innebære en risikoforskyvning i utleiers disfavør, som utleier ikke uten videre bør akseptere.

Særlig forvirrende blir det når tilsvarende skyldkrav er inntatt i standardene for barehouse leiekontrakter og den nye “all inclusive”-standarden. I følge barehouse-standardene er leier objektivt ansvarlig for utbedring av tilfeldig skade (med mindre leieobjektet er totalskadet og det er grunnlag for å erklære bortfall av avtalen). Like fullt er leier kun erstatningsansvarlig dersom skaden er oppstått som følge av skyld fra leiers side. Bestemmelsene kan unektelig virke motstridende. Motsatt har utleier alt vedlikeholds- og utbedringsansvar i “all inclusive” leieforhold, men leier må dekke kostnadene for skader som er “forårsaket” av leier. Det er uklart om det i dette ligger et skyldkrav. Vilkåret for erstatning er uansett skyld.

Avsluttende kommentarer

Kommersielle hensyn vil alltid spille inn ved forhandling av den enkelte leiekontrakt. Varierende grad av skreddersøm er også nødvendig. Like fullt bør standardene etterstrebe tydelighet, og inneholde bestemmelser som i stor grad anses som alminnelig akseptable. Ikke minst bør ordlyden i standardene speile intensjonene bak bestemmelsene.

Eksemplene over er ikke uttømmende, og de viser at det kan ha mye for seg med mer samspill om endringer i standardene. Enhver kan selvsagt spille inn synspunkter til standardene løpende til utvalget. Enda bedre hadde det vært om selve utkastene til nye/oppdaterte standarder ble gjort tilgjengelige for merknader før de ble vedtatt.