Kritisk til endringer i meglerstandardene

En av endringene som er gjennomført i de nye standardene, er at utleier skal varsle leietaker dersom utleier får grunn til å tro at felleskostnadene vil avvike vesentlig fra det fremlagte budsjettet. Line Ravlo-Losvik er skeptisk til denne endringen, og mener den reiser flere spørsmål enn den besvarer.

– Tanken er sikkert god, men hva skal til for at rapporteringsplikten inntreffer, eksempelvis når strømprisene stiger? Skal utleier tenke budsjett per måned, eller først rapportere på høsten når man vet at budsjettet er overskredet, spør Ravlo-Losvik og fortsetter:

– Eller kan man satse på at strømprisene går ned igjen senere på året? Og hva er egentlig konsekvensen av manglende rapportering? Kostnadene som sådan avregnes krone-for-krone, så kostnadene blir verken høyere eller lavere ved at det rapporteres om avvik. Manglende rapportering vil normalt ikke påføre leietaker noe tap som han kan kreve erstattet.

– Jeg er redd for at bestemmelsen bare medfører uklarheter. Jeg stiller også spørsmål ved om de store utleierne har et godt nok system for å kunne fange opp og varsle om dette løpende, tilføyer hun.

Line Ravlo-Losvik er derfor skeptisk til om utleiere vil akseptere bestemmelsen slik den er foreslått.

LES OGSÅ: Co-working – Leiestandarden passer ikke

Leietakers erstatningsansvar begrenses til forsettlighet og uaktsomhetEn annen endring som er innført, er et krav om forsett eller uaktsomhet som vilkår for at leietaker skal være erstatningsansvarlig.

I norsk rett har det i lang tid vært et skille mellom kontraktsrettslig erstatningsansvar og erstatningsansvar basert på uaktsomhet. Det klassiske eksempelet er læreguttdommen fra Høyesterett fra 1959. En bil var satt inn på verksted, og ble kjørt av læregutten. Læregutten var involvert i en ulykke hvor to personer ble drept, flere såret og bilen påført skade.

Høyesterett konkluderte med at verkstedet var erstatningsansvarlig vis a vis bileieren for skadene på bilen, som følge av det kontraktsrettslige ansvaret. Verkstedet ble derimot ikke ansett ansvarlig for de oppståtte personskadene.

– Dette utgangspunktet om en kontraktsparts ansvar er inntatt i mange leieavtaler. Leietaker disponerer et leieobjekt, og er ifølge mange leieavtaler ansvarlig for skade som leieobjektet måtte bli påført av leietaker, ansatte og kunder, uavhengig av skyld, sier Ravlo-Losvik.

Det som nå er innført fremstilles som en presisering, men det har hersket noe diskusjon om hvordan den gamle bestemmelsen var å forstå. Den tilsynelatende presiseringen kom som følge av en dom om regressoppgjør mellom et forsikringsselskap og en leietaker etter en brann.

– Det som hadde vært en bedre løsning for mange utleiere, ville vært å avtale og presisere et objektivt ansvar for skader, og så heller tilpasset forsikringsdekningen hos begge parter basert på et slikt utgangspunkt, foreslår Ravlo-Losvik.

En slik løsning ville også harmonere med det alminnelige kravet om at leieobjektet skal tilbakeleveres i sin opprinnelige stand.

LES OGSÅ: I hvilken grad fravikes meglerstandarden?

Line Ravlo-Losvik reiser også spørsmål ved hvordan forholdet til husleieloven og øvrige bestemmelser i meglerstandarden skal forstås etter endringen i bestemmelsen om leietakers avtalebrudd.

– Husleielovens utgangspunkt er at leieobjekter skal tilbakeleveres “i samme stand” som ved overtakelsen, med unntak for alminnelig slit og elde og mangler som utleieren selv plikter å utbedre. Ordlyden i meglerstandarden avviker fra husleielovens utgangspunkt, og med endringene i punkt 21 er det for meg noe uklart hva som egentlig menes sier hun.

– Jeg er enig i at bestemmelsen om leietakers erstatningsansvar burde endres, men slik endringen er gjennomført reiser den nye uavklarte spørsmål, legger hun til.

Savner høringLine Ravlo-Losvik synes det er synd at det ikke gjennomføres en form for bred høring før nye standarder blir presentert.

– Når det foreslås lovendringer, utredes forslagene og sendes på høring før de vedtas. Når det kommer nye standarder, er prosessen mye mindre inkluderende.

– Jeg savner en form for høring hvor alle aktørene kan høres, og hvor det er en åpen debatt om fordeler og ulemper med både eksisterende ordlyd og foreslåtte alternativer. Vi har tidligere sett at standarder har blitt endret etter at det har vært en større diskusjon tilknyttet formuleringer. Styrken til standardene ligger i at de oppfattes som rimelige og i tråd med markedspraksis, og at de dermed forenkler forhandlingene til primært å omhandle individuelle tilpasninger og kommersielle spørsmål.

– Dette svekkes hvis det innføres endringer som mange utleiere ikke vil akseptere, avslutter Selmer-advokaten.