Artikkelforfatterne er Anette Thunes, Camilla Hammer Solheim og Ottar Egset.
Det er FForum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom som i dag lanserer oppdaterte standardkontrakter for utleie av næringseiendom. I tillegg til revisjon av kjente standarder, lanseres det i denne omgang også flere nye avtaler. Katalogen over standarder som organisasjonene leverer, utgjør nå til sammen 13 varianter, og antallet varianter har økt i tråd med etterspørsel fra markedet.
Komitéen som har revidert avtalene og utarbeidet de nye avtalene har bestått av Katerin Lind-Klev (NEF/FFN), Anne Bruun-Olsen (NEF/FFN) med deres juridiske rådgiver Camilla Hammer Solheim (BAHR), Thor Olaf Askjer (NE) og deres juridiske rådgivere Anette Thunes (Føyen Torkildsen og Ottar F. Egset (Føyen Torkildsen). Stig Bech deltok også i arbeidet på vegne av NEF/FFN frem til overgangen til Solon)
Nytt av året er at Huseiernes Landsforbund ikke lenger er med i samarbeidet, da organisasjonen har valgt å konsentrere seg om boliger og boligforhold.
Både revisjonen og de nye malene er utarbeidet på grunnlag av innspill og kommentarer fra brukerne og aktører i bransjen samt rettsutviklingen på området.
Revisjonen innebærer ingen vesentlig materielle endringer, men noen justeringer og presiseringer har det likevel blitt.
I arbeidet med avtalene har komitéen lagt vekt at dette er ment å være standardkontrakter, noe som innebærer kompromisser på enkelte områder. Målet har imidlertid, som tidligere vært å lage balanserte kontrakter som kan anvendes uten at det forhandles om alle punkter. Den befestede posisjonen avtalene har fått i markedet, viser også at man langt på vei har lykkes med dette.
Oppdatering av eksisterende avtalevarianter
I det følgende redegjøres det kort for endringene i de eksisterende avtalevariantene. Leieavtalen for brukte «som de er» lokaler er utgangspunktet for oppdateringene, men de fleste endringer her er gjennomgående for også de øvrige variantene, dog med noen mindre unntak.
Autonummerering og endret rekkefølge
Layouten i avtalene er noe endret ved at avtalene har fått autonummerering. I tillegg er rekkefølgen på bestemmelsene endret ved at reguleringen om indeksregulering og sikkerhetsstillelse er flyttet fram slik at disse står i tilknytning til bestemmelsen om leien.
Ansvar for offentligrettslige krav
Utleiers ansvar for oppfyllelse av offentligrettslige krav er nå presisert., likevel slik at det ikke er ment å gjøre noen realitetsendring. Det har vært antydet fra flere hold at tidligere bestemmelse var for snevert utformet når utleiers ansvar var knyttet opp til at leieforholdet var i tråd med gjeldende reguleringsplan.
Den såkalte «rønne-klausulen» (alternativet der leietaker har ansvaret for å oppfylle alle offentligrettslige krav) er nå tatt ut og flyttet til alternative tekster i avtaletillegget. Komiteen erfarer at klausulen er lite brukt. Klausulen er dessuten ment for spesielle tilfeller, typisk der leietaker er den profesjonelle part i leieforholdet, og dersom den benyttes bør dette være en bevisst og gjennomtenkt handling fra partenes side.
Utleier må varsle ved overskridelse av budsjettet for felleskostnader
Norsk Eiendom har tidligere gitt ut en veileder for felleskostnader. Bestemmelsene om felleskostnader er justert i tråd med «beste praksis» og anbefalingene i denne veilederen. Det er blant annet tatt inn en regel om at utleier skal fremlegge budsjett for felleskostnadene for det aktuelle kostnadsår, og at utleier skal varsle leietaker dersom utleier får grunn til å tro at felleskostnadene vil avvike vesentlig fra det fremlagte budsjett.
Kostnader til energi
Det er også tatt inn en bestemmelse om at dersom egen el-måler ikke er installert, skal energi til eksklusivt areal bli fordelt og belastet som felleskostnader, med mindre annet er avtalt mellom partene.
Depositum
Bestemmelsene om sikkerhetsstillelse i form av depositum er justert etter innspill fra Finans Norge. Bestemmelsen skal nå være i tråd med bankenes praksis og det er særlig bankens varslingsplikt med hensyn til krav og utbetaling som er justert.
Utleiers avtalebrudd
Både i punkt 18 (1) og (2) er utleiers rettingsadgang og –plikt presisert ved at det er inntatt at leietaker kun kan gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende dersom mangelen er vesentlig og mangelen ikke rettes av utleier iht. bestemmelsene i husleieloven § 2-10. Dette er ingen realitetsendring fra det som har vært gjeldende tidligere, men det er ment som en bevisstgjøring for begge parter.
Leietakers avtalebrudd
I Høyesteretts dom i Norsk Gjenvinning-saken, HR-2016-1447-A slo Høyesterett fast at bestemmelsen om leietakers erstatningsansvar ikke kunne forstås slik at det gjaldt et objektivt kontrollansvar for leietaker, som i husleielovens § 5-8. Resultatet var i tråd med den opprinnelige intensjonen bak bestemmelsen. Det er nå presisert at leietaker er erstatningsansvarlig for all skade som skyldes forsett eller uaktsomhet slik Høyesterett også la til grunn at standardens bestemmelse måtte forstås.
Hvem har ansvaret for skjeggkre?
Standarden har fra tidenes morgen inneholdt en bestemmelse om at leietaker er ansvarlig for kostnadene med utrydding av utøy. Begrepet utøy er kanskje fremmed for mange, men etter bokmålsordboka er det en fellesbetegnelse for lopper, lus, veggedyr og lignende. Den siste tiden har spesielt en type utøy fått spesielt mye oppmerksomhet i media, nemlig skjeggkre. Erfaring har også vist at ikke alle kryp lar seg utrydde. Derfor har bestemmelsen nå blitt utvidet til å omfatte «bekjempelse» i tillegg til utrydding. For å unngå unødvendige diskusjoner er også begrepet skadedyr tatt inn i bestemmelsen.
Erfaringene med skjeggkre har vist at det kan være vanskelig å påvise hvem som har bragt det i hus og følgelig hvem som har ansvaret. Samtidig er det ofte behov for felles tiltak i bygget. Derfor er det i forslaget til hva som vanligvis inngår i felleskostnadene, tatt inn at også kostnader til utrydding av skadedyr, utøy o.l., inngår i felleskostnadene. Dersom en enkelt leietaker kan klandres er imidlertid denne fortsatt ansvarlig for kostnadene.
Overdragelse av leieavtalen
Bestemmelsen om overdragelse av leieavtalen er ofte gjenstand for diskusjon og forhandlinger. Det er foreslått en endring i bestemmelsen hvor man presiserer tydeligere hva som regnes som overdragelse i «change of control»-tilfeller, der at dette knyttes til endring i bestemmende innflytelse over leietaker. Det er videre henvist til aksjelovens definisjon av hva som menes med «bestemmende innflytelse». Det er uttrykkelig presisert at bestemmelsen om overdragelse ikke gjelder dersom leietaker er f.eks. børsnotert eller ved konserninterne omorganiseringer med uendret eierskap.
Kopi av ID, fullmakter mv
Det er i de nye avtalene lagt opp til at kopi av firmaattester, id og kopi av eventuelle fullmakter inntas som bilag til avtalen. Dette for å gjøre partene mer bevisst på at avtalen signeres av noen som faktisk har kompetanse til å inngå avtalen.
Det er videre lagt opp til at dersom avtalene skal signeres elektronisk, slik mange aktører nå begynner å få systemer for, så kan signaturfeltet tas ut.
Dette er første del av en artikkelserie om endringer i standardkontraktene. I neste artikkel som kommer på trykk vil de nye avtalene kommenteres nærmere.
Fakta:
Følgende standarder utgis i oppdaterte utgaver:· Leieavtale for brukte lokaler· Leieavtale for nye lokaler· Leieavtale for brukt bygg· Leieavtale for nytt bygg· Utvidet leieavtale for nytt bygg· Barehouse-leieavtale for brukt bygg· Fremleieavtale
Følgende nye standarder lanseres:· Barehouse-leieavtale for nytt bygg· Utvidet barehouse-leieavtale for nytt bygg· «All inclusive»-leieavtale· Avtale for co-working· Leieavtale for handelslokaler utenfor kjøpesenter· Avtale for korttidsleie av handelslokaler
