Trakk utleier for retten da strømmen ble dyr
Leietakeren krevde leieavslag, blant annet fordi huseieren stengte av varmepumpen.
Galopperende strømpriser har gjort at mange har fått seg et sjokk når strømregningen kommer. En mann i Bærum ble så sint over strømkostnadene at han valgte å gå til rettssak mot utleieren av huset.
Ved var inkludert
Mannen og hans familie flyttet inn i huset i østre Bærum i oktober 2018, og i utleieannonsen het det at ved var inkludert i utleien.
Huset var gammelt, og leietakeren måtte bruke mye ved for å holde bygget varmt da frosten begynte å bite i vintermånedene. Det førte til at huset gikk tomt for ved allerede i januar 2019. Bedre ble det ikke da utleieren stengte av varmepumpen i februar, og kostnadene til strøm bare økte og økte.
Leieforholdet ble sagt opp av leietakeren i november 2019, og utflytting skjedde i april 2020. Leietakerne klaget utleieren inn for Husleietvistutvalget i oktober samme år, hvor de fremsatte krav om leieavslag og erstatning, totalt 183.000 kroner. Beløpet var begrunnet i uriktige opplysninger om strømforbruk før avtaleinngåelse (80.000 kroner), at utleier slo av varmepumpen etter at leietakerne hadde inngitt oppsigelse (5000 kroner), samt for bråk i forbindelse med huseierens oppussing (10.000 kroner). Erstatningskravet utgjorde totalt 88.000 kroner og ble fremsatt som følge av at leietakeren hadde utført diverse arbeidsoppgaver på eiendommen.
Leietakerne fikk ikke medhold Husleietvistutvalget, men ga seg ikke med det. I mai 2021 tok leietakerne ut stevning for Ringerike, Asker og Bærum tingrett, hvor Husleietvistutvalgets avgjørelse i saken ble begjært overprøvd. I stevningen ble det fastholdt at leietakeren hadde et krav på 183.000 kroner mot huseieren.
«Kosefyring» eller til oppvarming?
Utleieannonsen ble lagt frem i retten, hvor det stod at leien inkluderer «Gartnertjenester, proff snørydding, og ved». Under rettssaken forklarte leietakeren at han forstod annonsen slik at det var tale om ved til oppvarming, og at det etter hans syn ikke skulle være noe øvre tak på omfanget av veden han skulle ha tilgang til. Han skal derfor ha reagert på at veden ble brukt opp raskt. Leietakeren hadde ifølge sin forklaring ikke noe inntrykk av at det var tale om ved til kun «kosefyring», slik utleieren skal ha sagt til leietakeren.
Utleieren bekreftet at fyringsveden han hadde gjort tilgjengelig for leietakeren ved oppstart av leieforholdet allerede var brukt opp i januar måned. Men han forklarte at det aldri var meningen at veden skulle sørge for å holde utleieboligen tilstrekkelig varm. Huseieren viste til at det er tale om et stort eldre hus med radiatorer, og at han opplyste leietakerne om strømforbruket til de forrige leietakerne.
Etter rettens syn hadde ikke leietakeren noen berettiget forventing om å få ubegrenset tilgang til ved, slik at veden i hovedsak kunne stå for oppvarmingen av boligen.
- I utleieannonsen står det ingenting om at vedtilgangen skulle være ubegrenset, skriver Ringerike, Asker og Bærum tingrett i den ferske dommen. Domstolen viser ellers til at leietakeren i forkant av inngåelse av leieavtalen fikk opplysninger fra utleier om at de forrige leietakerne hadde et strømforbruk på cirka 40.000 kilowattimer i året.
Retten mener opplysningene om det historiske strømforbruket ga leietakeren en indikasjon på at boligen forbrukte mye elektrisk strøm, og da blant annet til oppvarming. Når disse forholdene vurderes i lys av at avtalt leiepris var 18.500 kroner per måned, mener retten at det ikke foreligger en forventingssvikt som medfører en mangel etter husleieloven.
- Retten viser i denne sammenheng til fremlagt leiemarkedsundersøkelse fra SSB, hvor det fremgår at en månedspris på 18.500 er lavere enn gjennomsnittlig leiepris for en bolig med 5 rom eller mer i Oslo og Bærum i 2018 (20.480 kroner). Retten kan for øvrig ikke se at opplysninger i annonsen om boligens energimerking stiller denne vurderingen i et annet lys.
- Stenging av varmepumpe er ikke noe avvik
Det er uomtvistet at varmepumpen ble avslått av utleier i slutten av februar 2020, og at den var avslått frem til leietakeren flyttet ut cirka fem uker senere. Det er videre klart at det ikke var noe varmepumpe installert i boligen da leietakeren flyttet inn, men at denne ble installert av utleier cirka ett år inn i leieperioden.
I retten forklarte utleier at han installerte varmepumpen for å være grei, da leietaker ga uttrykk for at han syntes boligen brukte mye strøm. Huseieren redegjorde for at han slo av varmepumpen som følge av vedlikeholdsarbeid, herunder for å kable varmepumpen da den ikke hadde godkjent strømtilførsel, samt at han ikke slo den på igjen fordi han var irritert over at leietakeren skyldte husleie.
- Retten mener stengingen av varmepumpen ikke kan anses å utgjøre et avvik fra de krav som følger av leieavtalen, jf. husleieloven § 2-2 første ledd. Forholdet utgjør dermed heller ingen mangel. Retten viser til at det er på det rene at det ikke var installert noen varmepumpe i boligen da (leietakeren, red. anm.) inngikk leieavtalen, og at leieprisen heller ikke ble justert som følge av installeringen. Det foreligger dermed ikke noe avvik fra det avtalte.
Ringerike, Asker og Bærum tingrett avviser leietakerens krav forbundet med utleierens vedlikeholdsarbeider under leieperioden, og begrunner dette med at leietakeren ikke har sannsynliggjort at arbeidet var "mer omfattende eller strakk seg over lengre tid enn det utleieren har forklart".
Domstolen har heller ikke tatt hensyn til leietakerens krav på 45.100 kroner i erstatning fordi han skal ha utført vaktmestertjenester, gartnertjenester og proff snørydding, til tross av at utleieannonsen ga uttrykk for at dette var inkludert:
Retten kan ikke se at leietakeren har krav på erstatning eller leieavslag som følge av arbeidene som leietakeren mener han har utført. For retten er det sentralt at det ikke er noen holdepunkter i saken for at leietakeren fremsatte protesterte mot å utføre arbeid på forespørsel fra huseieren, eller på noen annen måte klargjorde for huseieren at han var av den oppfatning at han skulle ha betalt for arbeidet.
Leietakeren nådde ikke frem og huseieren vant saken på alle punkter. Leietakeren ble også dømt til å dekke sakskostnadene til utleieren på 43.125 kroner.