Nye regler om overvann og arealberegning

Med økende forekomst av ekstremvær, en generell økning i nedbør, samt økt fortetting, er håndtering av overvann for å unngå skade på ting, eiendom og mennesker, et stadig viktigere tema. Ved årsskiftet trådte det i kraft endringer i reglene om overvannshåndtering i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, og vi vil se nærmere på disse i første del av denne artikkelen. 

Siste del av artikkelen omhandler et annet tema som er (evig-)aktuelt for aktørene i eiendomsbransjen; reglene for volum- og arealberegning av bygninger. Også her trådte det i kraft endringer fra nyttår, gjennom utgivelsen av en revidert utgave av standarden NS 3940. Lenger ned vil vi oppsummere og kommentere det vi mener er de mest sentrale av disse endringene.

Overvannshåndtering

Innledning – nye tiltak

For å sikre bedre håndtering av overvann i fremtiden, har lovgiver vedtatt en ny bestemmelse om regulering av overvann i plan- og bygningsloven § 28-10. Bestemmelsen viderefører i stor grad det som tidligere fulgte av lovens § 27-2 femte ledd. Nye § 28-10 er imidlertid noe mer detaljert enn sin forgjenger, bl.a. når det gjelder hvordan overvannet skal håndteres. Endringen i plan- og bygningsloven har også ført til endringer i § 15-8 i TEK17, og § 5-4 i SAK10. Forskriftsbestemmelsene er ment å utfylle de kravene som følger av loven, og av bestemmelsene er det altså TEK17 § 15-8 som er viktigst.

Overordnet er formålet med bestemmelsen at man unngår at overvann tilføres hovedledningen for overvann, og at overvann så langt det lar seg gjøre håndteres lokalt. For å oppnå dette formålet er det lagt opp til bruk av den såkalte treleddsstrategien. Strategien er ikke ny, og flere kommuner har også tidligere krevd at denne inntas som en bestemmelse i reguleringsplaner. Inkorporering av treleddsstrategien i selve forskriften er imidlertid nytt av året. De tre leddene i strategien er, i prioritert rekkefølge, følgende:

1. Infiltrasjon

Avrenning av overvann forsinkes eller forhindres ved at vannet infiltreres i grunnen. Dette kan skje gjennom arealer som vann naturlig trekker ned i, for eksempel grus eller plener, eller tilpassede tiltak, som for eksempel et regnbed.

2. Fordrøyning

Overvann som ikke kan infiltreres lokalt, ledes til et anlegg hvor vannet midlertidig kan «lagres», for så å slippes ut i kontrollerte mengder. Eksempler på slike anlegg er åpne vannmagasiner eller fordrøyningsbasseng.

3. Avledning

Hvis potensiell overvannsmengde er så stor at den ikke kan håndteres ved infiltrasjon og fordrøyning alene, må overvannet ledes til en trygg mottaker, typisk vassdrag, sjø eller kommunalt overvannsanlegg, Avledning kan skje via allerede åpne vannveier, gjennom etablering av rør i bakken, eller via planlagte flomveier. Avledningstiltak skal i utgangspunktet kun benyttes dersom infiltrasjon og fordrøyning ikke er tilstrekkelig for å håndtere overvannet.

Men hvordan skal disse løsningene dimensjoneres? Holder det for eksempel å legge til grunn «normalnedbør», eller snittnedbøren de siste 10 årene? Tidligere var bestemmelsen taus om dette, men nå fremgår det uttrykkelig av § 15-8 at man skal legge til grunn et klimajustert 100-års gjentaksintervall, dvs. den kraftigste nedbøren man regner med at kan komme i løpet av de neste 100 årene. 

Et annet spørsmål er hvilket areal tiltakshaver skal legge til grunn for sin overvannshåndtering. Er det tilstrekkelig at han sørger for håndtering av overvann på egen eiendom, eller må han også ta høyde for overvann som renner inn fra omkringliggende eiendommer? Dette har lovgiver eksplisitt tatt stilling til i forarbeidene til pbl. § 28-10, hvor det er forutsatt at ordlyden «tiltak» innebærer at kravene til overvannshåndtering kun gjelder for selve tiltaket som omsøkes, men ikke for eiendommen for øvrig eller omkringliggende eiendommer. Dette foranlediger et spørsmål om man risikerer at de overvannstiltak som iverksettes på den enkelte eiendom ofte vil være underdimensjonerte, fordi de ikke hensyntar den totale mengden overvann som kan oppstå på den aktuelle eiendommen eller i området for øvrig. Dette har lovgiver til en viss grad søkt å løse ved vedtakelsen av ny § 31-14 i plan- og bygningsloven, hvilket vi kommer tilbake nedenfor.

En annen viktig endring i både pbl. § 28-10, og i TEK 17, er at lovgiver går relativt langt i å anmode kommunene om å regulere overvannshåndtering i sine arealplaner. Formålet med dette er å sørge for en helhetlig og koordinert overvannshåndtering, og ikke bare individuelle, enkeltstående tiltak på hver enkelt eiendom. Mange kommuner har allerede bestemmelser om overvannshåndtering i sine arealplaner, se f.eks. § 4.2 i KPA (2015) for Oslo kommune. Endringene i lov og forskrift understreker behovet for at flere kommuner sørger for å etablere en selvstendig plan for håndtering av overvann, og at de kommunene som allerede har slike bestemmelser vurderer om disse skal presiseres eller skjerpes. For Oslo kommunes del er bestemmelsene og retningslinjene for overvannshåndtering i forslag til ny KPA langt mer utfyllende enn tidligere, særlig når det gjelder planforslag og søknadspliktige tiltak, se forslagets punkt 24. En mer helhetlig plan for overvannshåndtering fra offentlig side, kan bidra til å avhjelpe risikoen ved at overvannstiltak på den enkelte eiendom isolert sett er underdimensjonert, jf. spørsmål om dette ovenfor.

Vi nevner for ordens skyld at lovgiver har lagt opp til en overgangsordning, slik at man for søknader som kommer inn til kommunen innen 1. januar 2025, kan velge å følge reglene som gjaldt før lov- og forskriftsendringene. Dette innebærer større grad av valgfrihet mht. hvilke løsninger som velges, i tillegg til at man før endringene ikke fastsatte krav om dimensjonering for nedbør med klimajustert 100-års gjentaksintervall.

Eksisterende bygg/eiendommer

Også for eksisterende tiltak – bygg og eiendommer – er det fastsatt nye krav. Det er nemlig inntatt en ny overvannsbestemmelse i lovens kapittel om krav til eksisterende byggverk og bebygde eiendommer; kommunen har nå rett til å gi pålegg om at eier eller fester av en eiendom sørger for forsvarlig håndtering av overvann på egen eiendom, se lovens § 31-14. Det er verdt å merke seg at eier/fester kun vil være ansvarlig for håndtering av overvann på egen eiendom, dvs. at kommunen ikke kan gi pålegg om håndtering av overvann fra omkringliggende eiendommer. Videre har lovgiver i forarbeidene til bestemmelsen uttalt at man med «forsvarlig» håndtering og avledning har ment at overvannshåndteringen skal følge den ovennevnte treleddsstrategien.

Pbl. § 31-14 inneholder flere vilkår for at kommunen skal kunne ilegge et pålegg i tråd med det ovennevnte. For det første må det foreligge en «fare for skade eller vesentlig ulempe på person, eiendom eller miljø». I dette ligger at det er en påviselig fare for at det kan oppstå (i) en fysisk skade på bygninger, personer eller omkringliggende miljø, eller (ii) en objektivt konstaterbar ulempe av et visst omfang, f.eks. ved at forutsatt bruk av en bygning eller en eiendom hindres grunnet manglende overvannshåndtering. For det andre må pålegget være «nødvendig». Dette innebærer at pålegget ikke kan gå lenger enn det som kreves for å ivareta formålet bak nevnte bestemmelse i § 31-14. Det betyr f.eks. at kommunen ikke kan pålegge eier/fester å iverksette tiltak som skal håndtere mer nedbør enn det som følger av et 100-års gjentaksintervall, og videre at det må være en årsakssammenheng mellom det overvannet som pålegges håndtert, og den potensielle skaden/vesentlige ulempen ved at vannet ikke håndteres.

Kommunens kan ikke ilegge pålegg om håndtering av overvann etter § 31-14 som innebærer en «uforholdsmessig stor kostnad» for eieren/festeren. Hva som er «uforholdsmessig» i det enkelte tilfellet vil bero på bl.a. omfanget av overvannet, graden og arten av de potensielle skadene/ulempene ved at tiltak ikke utføres, og hvor høye kostnader ved tiltakene vil være. I et nøtteskall: Jo større de potensielle skader/ulemper, jo høyere kostnader ved tiltaket må eier/fester finne seg i.

Revidert standard for areal- og volumberegning – NS 3940

Det er ikke bare på lov- og forskriftsnivå at det skjedde endringer ved årsskifte. Standard Norge har publisert en ny versjon av en standard som er av stor praktisk betydning for utbyggere og andre i eiendomsbransjen; NS 3940 om areal- og volumberegning av bygninger. Standarden angir hvordan areal og volum av bygninger i Norge skal måles, og brukes regelmessig av bl.a. utbyggere, og av plan- og bygningsmyndighetene i forbindelse med reguleringsarbeider. Standarden har betydning fra start til slutt i et eiendomsutviklingsprosjekt, fra planlegging og prosjektering, til byggesaksbehandling, og videre til taksering og salg. I tillegg har arealberegningene betydning for fastsettelsen av diverse avgifter. 2023-versjonen av standarden er utarbeidet etter samarbeid mellom bl.a. Kartverket, Norsk Takst, Statsbygg, Eiendom Norge og Direktoratet for byggkvalitet.

Så, over til de mest sentrale endringene i standarden. Endringene er flere, men dette er de «nyvinningene» vi mener er mest relevante for utbyggere og andre i bransjen:

· Størrelsene P-ROM og S-ROM er forlatt. Det har tidligere vært et problem at areal som er oppgitt som P-ROM i salgsdokumentasjonen, ikke nødvendigvis er offentlig godkjent som oppholdsrom. Praksis har hittil vært at det sentrale for takstmannen har vært hvordan det aktuelle rommet var innredet på befaringsdagen. Hvorvidt for eksempel «kjellerstua» faktisk er godkjent til varig opphold, har takstmannen normalt ikke tatt stilling til. Dette er det mange boligkjøpere som ikke har vært klart over, med den følge at salgsdokumentasjonen har gitt kjøpere et uriktig inntrykk av hvordan boligens arealer kan benyttes.

· Som erstatning for størrelsene P-ROM og S-ROM, har man introdusert flere nye boligarealbegreper. Blant disse er internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong mv. (BRA-b). I tillegg er det innført et eget begrep for terrasse- og balkongareal, forkortet TBA. Gulvareal som ikke er måleverdig grunnet lav himlingshøyde eller skråtak, skal oppgis som arealer med lav himlingshøyde (ALH). Samlet utgjør BRA og ALH gulvarealet i boligen (GUA). Standardens Tillegg A inneholder eksempler på arealoppsett for ulike boligtyper, som takstmenn og megler kan benytte seg av ved markedsføring.

· Praktisk viktig for særlig boligutviklere: Åpent overbygd areal, areal under takoverbygg, og areal under overbygg til balkong, veranda og terrasse utover 1,0 meter regnes ikke lenger med i BRA. Areal som nevnt omfattes i stedet av størrelsen «utvendig bygningsareal» (UTA), og i boligsammenheng etter omstendighetene også ovennevnte TBA. Vil dette medføre at man nå vil gå bort fra å «sakse» balkonger på fasaden?

· Innholdet i takstbransjens egne retningslinjer ved arealmålinger fra 2014 er inkorporert i standarden. Bransjens egne retningslinjer trekkes, slik at takstnæringen nå utelukkende forholder seg til standardens bestemmelser ved beregning av areal og volum i bygninger.

· Man har gjeninnført begrepene funksjonsareal (FUA), kommunikasjonsareal (KOA), konstruksjonsareal (KA) og teknisk areal (TEA). 2007-versjonen av standarden inneholdt disse begrepene, men de ble fjernet ved revisjonen i 2012.

Den forrige versjonen av standarden (2012) er langt på vei gitt forskriftsmessig virkning, gjennom henvisninger i TEK 17 §§ 5-2 og 5-4 om blant annet forståelsen av BRA. Dette foranlediger spørsmålet: Hvilke arealer er nå BRA; hva gjelder for eksempel for balkongene nå som 2024-versjonen av standarden foreligger? Det er altså et spørsmål om virkningen av at standarder det er henvist til i forskrifter, endres i løpet av forskriftens levetid. 

Lovavdelingen har sett på dette: Oppsummert er konklusjonen at der forskriften – som i TEK17s tilfelle – viser til en bestemt versjon av en standard (her: 2012-versjonen), vil ikke en ny, oppdatert versjon (her: 2023-versjonen) ha forskriftsmessig virkning før selve forskriftsteksten endres.

Hva gjelder TEK 17 §§ 5-2 og 5-4, antar vi at slik endring vil skje først ved årsskiftet 2024/2025. Takstmenn og eiendomsmeglere vil imidlertid forholde seg til de nye reglene allerede nå, og de vil normalt bli lagt til grunn der oppdragsavtale er inngått etter 1. januar 2024.

Selv om forskriften på et tidspunkt endres, og viser til den nye standarden fra 2023, bør man være klar over at tolkning av reguleringsplaner skal skje iht. forskriften som gjaldt på planens vedtakelsestidspunkt, herunder tilhørende versjon av NS 3940. Det vil si at for alle reguleringsplaner som vedtas før TEK-ens arealbestemmelser endres, skal beregning av areal og grad av utnytting skje iht. någjeldende forskrift, herunder 2012-versjonen av NS 3940, med mindre noe annet er fastsatt i planen. De nye beregningsreglene kan i et slikt tilfelle – og også nå, før forskriften endres – tjene som et argument i en søknad til kommunen om dispensasjon fra bestemmelser om areal og grad av utnytting.

Artikkelforfatterne er assosiert partner Matias Apelseth og advokatfullmektig Knut Seemann-Berg i CMS Kluge Advokatfirma