Ukens Tips: Utleiemegling

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

En rekke av bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven kan fravikes når partene ikke er forbrukere eller når eiendommen ikke er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål. Eksempler på fravikelige bestemmelser når eiendommen ikke er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål (næringsmeglingsoppdrag) er bestemmelsene om kvalifikasjonskrav for medhjelpere, ansvarlig megler for hvert oppdrag, kravet til skriftlig oppdragsavtale, bestemmelser om varighet og oppsigelse, bestemmelser om vederlag og utlegg og bestemmelser om nemndsbehandling. Bestemmelsene om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, bistand ved kontraktsutforming og plikter ved gjennomføring av handelen og budrunder kan også fravikes. Dersom bestemmelsene rent faktisk ikke er fraveket (noe de ofte ikke er), får de anvendelse.

At bestemmelsene om vederlag kan fravikes, innebærer blant annet at en næringsmegler som formidler et utleieoppdrag kan få betalt fra andre enn oppdragsgiveren, herunder fra interessenten. Dette forutsetter at lovens bestemmelser rent faktisk er fraveket – noe det i praksis viser seg at de ofte ikke er.

Det grunnleggende prinsippet om at megler skal opptre i tråd med god meglerskikk, kan ikke fravikes. Dette prinsippet inneholder også en plikt til å ivareta begge parters interesse. Megler kan derfor ikke være en ren partsrepresentant for en av partene, selv om det er denne parten som har engasjert megleren og/eller som betaler meglerens honorar.

Megleren skal opptre nøytralt og uavhengig. Hva ligger egentlig i dette? Å bringe partene sammen på riktige og fullstendige premisser vil uavhengig av den rettslige terskelen være kommersielt hensiktsmessig. En del av kjernen i god meglerskikk er derfor meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Dette skal sikre at partene treffer sin avgjørelse på riktigst mulig grunnlag. Selv om de detaljerte reglene om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt kan fravikes, vil normalt ikke megler kunne unnlate å foreta noen undersøkelser overhodet, eller unnlate å stille spørsmål ved riktigheten og fullstendigheten av mottatt informasjon. Dette gjelder selv om det i prospekt/IM gjerne inntas en generell ansvarsfraskrivelse under henvisning til at all informasjon er fremlagt av oppdragsgiveren.

Enkelte forhold bør næringsmegleren som et minimum alltid undersøke, eksempelvis at de som signerer leieavtalen har kompetanse til dette. Det kan også stilles spørsmål ved om megleren har en plikt til å undersøke leietakers økonomi, mva-registrering og garantistillelse. Det er imidlertid ikke klart hva som vil kunne anses som ansvarsbetingende unnlatelser, og det kan derfor være nyttig å klargjøre meglers oppgaver i oppdragsavtalen.

Oppdragsgiverens interesser i oppdraget er å få inngått en leieavtale, og honoraret knyttes ofte opp mot første års leie. Det kan da være nyttig å avklare hvordan leiefritak, eventuell mva-kompensasjon og eventuell investeringsleie skal hensyntas ved beregningen av honoraret. Det er også viktig å avklare når honoraret forfaller. For mange større leieavtaler vil det på signeringstidspunktet foreligge forbehold, eksempelvis om byggetillatelser o.l. Det er nokså vanlig å avtale at honoraret forfaller når alle forbehold er løftet.

————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13