Ukens Tips: Tolking av meglerstandarden for leie

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I sommer avsa Høyesterett en dom som klargjør hva som skal til for å holde leietaker erstatningsansvarlig etter meglerstandarden for leie. Dommen inneholder også noen mer generelle retningslinjer for hvordan meglerstandardene skal tolkes ved uenighet eller tvil.

Den konkrete saken – objektivt erstatningsansvar for leietaker?

Utleiers forsikringsselskap krevde regress av leietaker for skade på et industrilokale som oppsto som følge av en brann i leietakers avfallskvern. Det var ikke påstått at leietaker kunne klandres på noen måte. Utleiers forsikringsselskap hevdet imidlertid at leietaker måtte hefte på objektivt grunnlag og at dette fulgte av leiekontrakten. Ved objektivt ansvar er det ikke et krav at skaden skyldes leietakers mislighold av en bestemmelse i leiekontrakten.

Den aktuelle bestemmelsen som leietaker eventuelt kunne holdes ansvarlig etter var punkt 19 i meglerstandarden (1. utgave 2005) om “Leietakers avtalebrudd/utkastelse”. Bestemmelsen er også videreført i de nye meglerstandardene. I følge bestemmelsen blir leietaker erstatningsansvarlig “for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i han tjeneste (…)”.

Partene hadde ingen felles forståelse av bestemmelsen, og Høyesterett måtte dermed tolke bestemmelsen i tråd med prinsipper for alminnelig avtaletolkning, slik som bestemmelsens formål, reelle hensyn og systembetraktninger. Ved den konkrete tolkningen la Høyesterett blant annet vekt på at det ville gi best sammenheng i reglene dersom overholdelse av leietakers forpliktelser knyttet til ivaretakelse av leieobjektet også holdt leietaker fri for erstatningsansvar dersom skade likevel skulle inntreffe. Det ble også lagt vekt på at denne tolkningen samsvarer med tidligere og någjeldende husleielov.

Høyesterett konkluderte på denne bakgrunn med at leietaker bare er erstatningsansvarlig for den skade som er forårsaket ved mislighold av en forpliktelse knyttet til ivaretakelse av leieobjektet, selv om denne begrensningen ikke fremgår uttrykkelig av ordlyden i meglerstandarden.

Hvilken betydning det har at leiekontrakten bygget på meglerstandarden?

Et særlig spørsmål i saken var om det faktum at leiekontrakten var utformet etter meglerstandarden, medførte at det ved tolkningen ikke kunne trekkes inn momenter utenfor avtaledokumentet i samme utstrekning som ved tolkning av andre avtaler mellom profesjonelle parter/næringsdrivende. Utleiers forsikringsselskap var av en slik oppfatning.

Høyesterett var ikke enig i dette, og var klare på at også en rekke andre momenter vil kunne være relevante for tolkningen av standardavtaler. I tillegg til de føringer som øvrige klausuler i leiekontraktene gir, anså Høyesterett både formålsbetraktninger, reelle hensyn og bakgrunnsretten som sådan som relevante tolkningsmomenter i tilfeller hvor ordlyden i standarden er noe uklar.

Dommens betydning

Høyesteretts fortolkning innebærer at partene, i de tilfeller ordlyden i meglerstandarden kan forstås på flere måter, må ta i betraktning den aktuelle bestemmelse sin bakgrunnshistorie, sammenhengen i leiekontrakten mv. for å kunne vurdere sine rettigheter og forpliktelser. I den utstrekning partene har en felles forståelse som avviker fra det som med rimelighet kan leses ut av meglerstandardene, bør partene sørge for at nødvendige presiseringer innarbeides i leiekontrakten forut for signering.

———-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Andreas Mello-Kildal er fast advokat ved Wiborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Sofie Vikse er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13