Ukens Tips: Sperring av beløp
Noen parter er ikke så aktive hva gjelder oppfølging når et omtvistet beløp står sperret eller det er satt av penger på en sperret konto til sikkerhet for mangler. Manglende oppfølging kan imidlertid medføre at rettigheter går tapt, og at det sperrede beløp kan utbetales til motparten på tross av mislighold fra motpartens side.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Ved kjøp av fast eiendom/eiendomsselskap hender det at partene avtaler at deler av kjøpesummen skal sperres på en konto som sikkerhet for riktig gjennomføring av kjøpekontrakten. Kjøpers ønske om sikkerhet kan for eksempel skyldes at selger skal utføre utbedringsarbeider i tiden etter overtakelsen, at det hefter usikkerhet tilknyttet enkelte garantipunkter eller at selger ikke er spesielt søkegod slik at selv berettigede krav vanskelig lar seg inndrive.
Det er viktig å være klar over at sperring av et beløp ikke innebærer unntak fra reglene om reklamasjon og foreldelse. Dersom reklamasjons- og foreldelsesfristene ikke overholdes, vil det sperrede beløpet som hovedregel tilfalle den som er innehaver av kontoen som beløpet står på.
Reklamasjonsfristene innebærer gjennomgående et krav om at det må reklameres over kontraktsbrudd “innen rimelig tid”, samt innenfor absolutte reklamasjonsfrister – i mange kjøpekontrakter avtalt til ett år. Dersom det er kjøpsloven eller avhendingsloven som får anvendelse, er den absolutte reklamasjonsfristen henholdsvis to og fem år.
Foreldelsesreglene innebærer at det i tillegg til rettidig reklamasjon må være foretatt fristavbrytende tiltak innen foreldelsesfristenes utløp. De viktigste fristavbrytende tiltak er at motparten har erkjent kravet eller at det er tatt ut søksmål (herunder eventuell forliksklage) innen utløpet av fristen. Fristene er absolutte, med få unntak. At det er avsatt penger til sikkerhet for kravet, er ikke et slikt unntak.
Den delen av kjøpesummen som står sperret på en konto, vil ofte tilhøre selger, men med begrenset råderett. Kontoen opprettes ofte i selgers navn, med samtykkekrav fra kjøper vedrørende utbetalinger. Alternativt opprettes kontoen i en megler/advokat/oppgjørsansvarligs navn, men også i disse tilfellene vil kontoen ofte anses å tilhøre selger. I slike tilfeller er det kjøper som i utgangspunktet må sørge for å overholde reklamasjonsfrister og å foreta fristavbrytende tiltak for ikke å miste retten til den delen av kjøpesummen som kjøper eventuelt har krav på å få tilbakebetalt.
Et tilbakeholdt beløp kan også stå sperret i kjøpers navn. Hvis det er tilfelle, er det som hovedregel selger som må foreta fristavbrytende tiltak før foreldelsesfristen inntreffer.
———————-Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Line Ravlo-Losvik er partner dr. juris i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.
Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Rein Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
