Ukens Tips: «Som den er»-klausuler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ved salg av fast eiendom i Norge som ikke er nybygg er det helt ordinært og den praktiske hovedregelen at det inntas forbehold om at eiendommen selges “som den er”, “i den stand forevist”, “as is” eller lignende. Med dette ønsker selgeren i prinsippet å fraskrive seg ethvert ansvar for negative forhold ved eiendommen. Norsk rett aksepterer slike forbehold.

Selv om det er inntatt en “som den er” klausul vil det mellom næringsdrivende, med mindre noe annet er særskilt avtalt, ikke unnta selger fra ansvaret for (1) misligholdt opplysningsplikt –man har ikke gitt opplysninger man skulle ha gitt (avhendingsloven (avhl.) § 3-7), (2) uriktige opplysninger – man har sagt noe galt om eiendommen (avhl. § 3-8) eller (3) eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med (avhl. § 3-9). Ansvarsfraskrivelsen er altså i utgangspunktet langt fra total.

Det gjelder særlige vilkår som må være oppfylt for alle de tre reglene som er nevnt ovenfor. De uthuler like fullt forbeholdet om at eiendommen slik den står, er hva kjøperen får. Viser det seg å være en skjult mangel og lovens vilkår er oppfylt, kan kjøperen likevel gjøre krav gjeldende mot selgeren. Terskel er imidlertid høyere når kontrakten inneholder en “som den er” klausul.

Kan man fraskrive seg mer ansvar – kan man endog bli ansvarsfri? Svaret er nei og nei når det gjelder salg til forbrukere, og ellers ja og tja. De siste to er mest spennende. Ved å legge arbeid i klausulen og gjøre det klart at kjøperens rettigheter under avhl. §§ 3-7, 3-8 og 3-9 er fraskrevet, vil man kunne regulere seg bort fra avhendingslovens reserveløsning som skissert ovenfor. For forbrukere følger det imidlertid av avhl. § 1-2 annet ledd at det ikke kan avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn lovens løsning.

I alle tilfelle går det en grense, nemlig ved selgerens grove uaktsomhet eller forsettlige kontraktsbrudd. En selger som vet at det hviler et rivningspålegg på eiendommen, men likevel holder tilbake informasjonen til tross for at kjøperen åpenbart ikke har noen anelse, vil selvsagt ikke være beskyttet. En slik atferd vil i beste fall (for selgeren) være å anse som grovt uaktsom.

——————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Ola Ø. Nisja er partner i Wikborg Rein og er tilknyttet firmaets fagområde for kontraktsrett og entreprise.

Kine Bjelke Christophersen er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for konkurranse og anskaffelser, samt fagområdet for kontraktsrett og entreprise.

Foto: Erik Burås/StudioB13