Ukens Tips: Særlig om driveplikt i kjøpesenter

Det hender at leietaker innstiller driften i leieobjektet, midlertidig eller permanent før utløpet av en tidsbestemt leiekontrakt. Det er lite tvilsomt at leietaker er ansvarlig for å betale leien også for resterende leietid. Ved utleie typisk til forretning eller serveringssted i kjøpesenter eller i handlegater/bygulv er det imidlertid svært viktig for utleier at også selve driften i leieobjektet opprettholdes.

Driveplikten følger av husleieloven § 5-1 fjerde ledd og gjelder uavhengig av om dette eksplisitt er inntatt i leiekontrakten (med mindre eksplisitt fraveket). I denne heter det at “Leier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nødvendig”. Bakgrunnen for bestemmelsen er at utleieren og andre brukere av eiendommen har en direkte interesse i at lokalet blir benyttet til kontinuerlig forretningsdrift.

Husleielovens regulering vil imidlertid for mange leieforhold ikke være tilstrekkelig for å dekke utleiers behov – verken hva gjelder omfang av driften eller hva gjelder sanksjoner ved brudd. Husleielovens ordlyd hjemler for eksempel ikke at leietaker i et kjøpesenter er forpliktet til å holde åpent i det som til enhver tid måtte være senteret åpningstider (feks. kampanjedager, søndagsåpent eller langåpent før jul mv.). Dette har også en side til at både serveringssteder og forretninger ofte har en leie med et omsetningselement. Tomme lokaler vil dessuten ofte ha en negativ effekt ikke bare på det konkrete lokalet, men også for andre lokaler i eiendommen.

For å unngå diskusjon knyttet til dette, bør driveplikten reguleres i leiekontrakten – gjerne i form av en forpliktelse for leietaker til å følge de til enhver tid gjeldende åpningstider fastsatt av senterledelse eller av gårdeiere/handelsforeninger i et visst område. Det er også mange leietakere som ikke er kjent med husleielovens drivepliktbestemmelser, og slik kan det være informativt og konfliktdempende å inneha en slik bestemmelse. Dersom leietaker bryter med driveplikten, blir spørsmålet hvilke sanksjoner utleier har mot en leietaker.

Husleieloven § 5-1 fjerde ledd gir ikke utleier rett til å kreve at driften gjenopptas, men leietaker vil være erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet utleier påføres, jf. § 5-8. Ved forsettelig kontraktsbrudd kan utleier kreve erstatning både for direkte (husleie) og indirekte tap (feks. tapt leie under andre kontrakter, typisk omsetningsleie). Indirekte tap er i en slik sammenheng vanskelig å dokumentere. I tillegg har utleier en ge¬nerell ulovfestet tapsbegrensningsplikt som stiller visse aktivitetskrav til utleier.

En ren nedleggelse av driften i lokalene, eller lengre stengning, vil i de fleste tilfeller utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd som gir utleier hevingsrett.

Tapet ved både et hevingsoppgjør og et erstatningsoppgjør vil være vanskelig å tallfeste, særlig der leietaker har omsetningsbasert leie – og kanskje i enda større grad der leietakers drift i seg selv genererer omsetning i andre forretninger som også har omsetningsbasert leie. Konsekvensene av og tapsberegningen ved brudd på driveplikten kan derfor være fornuftig å innta i leiekontrakten. Vi ser at dagbøter ved ulovlig stengning inntas i enkelte kjøpesenterkontrakter, og det vi ser også varianter med doble eller triple leier/minimumsleier for dager leietaker ikke overholder åpningstidsbestemmelser.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein. Han er teamleder i firmaets gruppe for Næringseiendom.

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13