Ukens Tips: Regulering av festeavgift i næringsfesteforhold

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Tomtefesteloven (tfl.) § 15 gir regler om regulering av festeavgift. Denne bestemmelsen har imidlertid størst betydning for feste av bolig- og fritidseiendom da det i næringsfesteforhold i utgangspunktet er full avtalefrihet. Dette innebærer at partene i et næringsfesteforhold i større utstrekning vil ha anledning til å kreve festeavgiften regulert i løpet av festetiden.

Avtalefriheten i næringsfesteforhold har kommet til uttrykk i tfl. § 15 annet ledd. Hva som er avtalt om reguleringsadgangen må avgjøres på bakgrunn av en tolkning av festeavtalen i tråd med vanlige avtaletolkningsregler.

Nivået for festeavgiften

Merk at partene trolig ikke kan avtale en hvilken som helst regulering av festeavgiften, da både tfl. § 4 og § 11 kan sette begrensninger. Vi ser imidlertid at festeavgiften i næringsfesteforhold normalt reguleres i tråd med utviklingen av tomteverdien, som består av råtomteverdien på reguleringstidspunktet multiplisert med en rimelig festerente. I rettspraksis er en festerente basert på statsobligasjonsrenten akseptert. Dagens lave rentenivå kan tilsi at festerenten må settes lavt, hvilket kan gjøre det hensiktsmessig for fester å kreve festeavgiften regulert, da dette kan innebære en reduksjon i festeavgiftens størrelse.

Dersom det ikke er gitt bestemmelser om reguleringsadgangen i festeavtalen eller dersom det ikke “tvillaust” er avtalt at festeavgiften skal forbli uendret, følger det av tfl. § 15 annet ledd at begge parter kan kreve festeavgiften regulert i samsvar med endringen i pengeverdien, konsumprisindeksen (KPI), fra festeavtalen ble inngått.

Når kan regulering kreves?

Festeavgiften kan kreves regulert hvert tiende år dersom ikke annet er avtalt, jf. tfl. § 15 tredje ledd. Dette gjelder først og fremst for festeforhold uten reguleringsklausul der det ikke “tvillaust” er fastsatt at festeavgiften skal stå uendret. Partene kan avtale hyppigere regulering, men ikke oftere enn hvert år.

Et særlig spørsmål oppstår der bortfester fremsetter sitt reguleringskrav etter utløpet av tiårsfristen eller den fristen partene har avtalt. Forarbeidene til tfl. § 15 tredje ledd viser at lovgiver ikke har ment å sette noe hinder for at reguleringskravet kan fremsettes etter utløpet av disse fristene. Reguleringskravet kan derimot kun fremsettes for fremtidige og ikke-forfalte terminer, jf. § 15 syvende ledd. Neste regulering kan videre først kreves når det har gått en ny reguleringstermin regnet fra det faktiske reguleringstidspunktet.

Hvis partene ikke blir enige om ny festeavgift, kan festeavgiftens størrelse fastsettes ved skjønn, jf. § 15 sjette ledd. Dette innebærer i praksis at det blir domstolene som fastsetter festeavgiften.

………..

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Mira Lévand Bergsland er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13