Ukens Tips: Organisering av privat infrastruktur

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Behov for organisering mellom flere eiendommer

Privat infrastruktur for vei, vann og avløp benyttes som hovedregel av flere eiendommer og av mange brukere med varierende behov. De ulike rettighetshaverne vil da være innlemmet i et mer eller mindre frivillig felleskap, hvor én eller flere rettighetshaveres behov og bruk kan få direkte betydning for de øvrige – særlig ved endring av eksisterende bruk. Enten man anlegger et kort eller langt perspektiv, vil det kunne oppstå utfordringer tilknyttet løpende vedlikehold, nye brukere, endret bruk eller ekstraordinære situasjoner som skadeutbedring o.l.

Hvordan etablere en hensiktsmessig organisering

Dersom ett selskap eller én person eier (og har hjemmel) til alle de aktuelle eiendommene eller dersom det foreligger enighet mellom eiendommene/utbyggerne, kan man inngå avtale om opprettelse av en forening. Foreningen må dog etableres før eiendommene overdras videre til kjøperne. Foreningen registreres med eget organisasjonsnummer og kan bli eier og hjemmelshaver til utparsellerte fellesveier samt oppføres som eier av vann- og avløpsanlegg. Ved opprettelsen av en slik forening kan man utarbeide vedtekter hvor man regulerer de spørsmål som kan bli aktuelle, så som rettigheter og plikter ved løpende drift og vedlikehold, valg av styre, forholdet til endret bruk og nye brukere m.m.

For å sikre koblingen mellom foreningen og de aktuelle eiendommene (også etter eierskifter), bør man samtidig tinglyse en erklæring på alle de aktuelle eiendommene hvor det fremgår at eiendommene har rett og plikt til medlemskap i foreningen med tilhørende vedtekter. Tinglysing av slike erklæringer kan by på utfordringer, men dette lar seg løse om man utformer erklæringene korrekt.

I de tilfeller hvor det ikke foreligger enighet og/eller hvor de aktuelle eiendommene eies av flere ulike selskap eller personer (som ikke blir enige), kan man – i alle fall hva fellesveiene angår – benytte veilovens regler for etablering av veilag. Den konkrete fordelingen av for eksempel kostnader er imidlertid ikke løst i loven og det kan bli vanskelig å etablere en velfungerende ordning i slike tilfeller. En annen side av dette er at veiloven ikke gjelder for vann- og avløpsanlegg. Et alternativ er da å kreve bruksordning for jordskifteretten. Under gitte forutsetninger kan jordskifteretten bistå (og forplikte) alle de aktuelle eiendommene til en ordning som nevnt ovenfor, både hva angår vei, vann- og avløpsanlegg.

————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og nestleder av firmaets Næringseiendomsteam.

Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Bergens-kontor. Han er medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13