Ukens Tips: Omsetningsleie

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I næringsleieforhold er omsetningsleie, det vil si leie basert på leietakers omsetning, et hyppig brukt alternativ til fastleie. Omsetningsleie reiser spørsmål knyttet til blant annet utleiers forutberegnelighet, beregningsgrunnlag og utleiers kontrollmuligheter.

MinimumsleieVed bruk av omsetningsleie bør det fastsettes en fast minimumsleie. Leietaker betaler omsetningsleien med mindre den er lavere enn minimumsleien, i så tilfelle betales i stedet minimumsleien. Dette gir utleier forutsigbarhet, og har betydning for kontantstrøm og lønnsomhetsbetraktninger og dermed også for verdifastsettelsen av eiendommen ved et eventuelt salg.

Minimumsleien bør kunne KPI-justeres. Ved inngåelse av leiekontrakter med lang løpetid, kan det være ønskelig for utleier å ha mulighet til å øke minimumsleien etter eksempelvis 5 eller 10 år. Det kan for eksempel avtales at minimumsleien da skal reflektere siste 3 års omsetningsleie dersom denne er høyere enn den eksisterende minimumsleien.

BeregningsgrunnlagetOmsetningsleie er ikke omtalt i husleieloven, og det er dermed viktig at det fremgår klart av leiekontrakten hvordan omsetningsleien skal beregnes. Som utgangspunkt bør omsetningsleien beregnes av leietakers brutto omsetning i leieobjektet (ekskl. merverdiavgift), og det bør presiseres at dette også omfatter omsetning relatert til salg via internett, telefonsalg, uteservering, parkering mv., selv om dette trolig omfattes uansett.

Dersom leietaker har eller får anledning til å fremleie deler av lokalene, bør dette reguleres særskilt i leiekontrakten eller i utleiers samtykke til fremleie. Dersom fremleietakers omsetning er av samme type som leietakers omsetning, kan det være aktuelt å avtale at fremleietakers omsetning skal likestilles med leietakers egen omsetning og dermed inngå i beregningsgrunnlaget for omsetningsleien. Dersom fremleietaker driver annen virksomhet, kan det avtales at fremleieinntekten betales i tillegg til den omsetningsbaserte leien. Reguleringen av fremleieinntektene bør imidlertid vurderes konkret for det enkelte leie- og fremleieforhold.

Tidvis avtaler partene at det skal gjøres visse fradrag i beregningsgrunnlaget (inntektsreduksjoner), for eksempelvis booking- og kredittkortprovisjoner for hotelleieforhold. I så fall kan det med fordel avtales at fradragene ikke skal overstige en avtalt grense, som gjerne kan fastsettes som en prosentandel av beregningsgrunnlaget.

Leietaker betaler normalt leie forskuddsvis gjennom året, og så avregnes endelig leie etter årsslutt. Den forskuddsvise leien kan typisk baseres på budsjettert omsetning, foregående års omsetning eller avtalt minimumsleie (sistnevnte er særlig aktuelt første leieår).

Leietakers opplysningspliktUtleier bør ha mulighet til å føre løpende oppsyn med leietakers omsetning, både for å kontrollere at korrekt leie beregnes og for å kunne justere forskuddsleien hvis leiekontrakten åpner for det. Leiekontrakten bør derfor pålegge leietaker å fremlegge løpende omsetningsoppgaver, samt angi hvilke opplysninger omsetningsoppgavene skal inneholde (hvis inntektsreduksjoner er avtalt, bør beregningen av disse fremgå) og om oppgavene skal være revisorbekreftede. Leiekontrakten bør videre presisere at utleier og/eller utleiers revisor har krav på innsyn i all relevant dokumentasjon, herunder hos revisor, for å kunne kontrollere omsetningstall og øvrig informasjon knyttet til beregningsgrunnlaget for leien.

—————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13