Ukens Tips: Offentligrettslige krav og ferdigattest

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I Ukens tips “Offentligrettslige krav og faktisk bruk” så vi på problemstillingen om den faktiske bruken av bygget er i samsvar med de offentligrettslige krav som gjelder. Her ser vi nærmere på kravet til ferdigattest.

Dagens byggesakslovgivning bygger på at alle søknadspliktige tiltak, herunder oppføring av bygg, skal avsluttes med en ferdigattest utstedt av kommunen. Dette gjelder også eventuelle senere søknadspliktige endringsarbeider på bygget.

For kjøper er det viktig å være oppmerksom på at ferdigattesten kun er en bekreftelse fra byggesaksmyndighetene på at tiltakshaver eller ansvarshavende har sendt inn nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse. En ferdigattest er derfor ingen garanti i seg selv for at bygget faktisk er oppført i samsvar med gitte tillatelser, gjeldende reguleringsplan eller relevant lovgivning. Kjøper vil derfor påta seg en større eller mindre risiko ved å slå seg til ro med at selger har fremlagt ferdigattest.

Dersom det senere avdekkes forhold som tilsier at ferdigattesten er utstedt på grunnlag av uriktige eller mangelfulle opplysninger, vil ny eier av bygget kunne risikere pålegg fra byggesaksmyndighetene om å rette opp i det ulovlige forholdet. Dette kan også innebære at leietakere i bygget har krav på redusert leie og/eller andre krav i den perioden leieobjektet ikke kan brukes som forutsatt.

Kjøper har i hovedsak to muligheter for å redusere risikoen:

For det første kan kjøper gjennom egne undersøkelser verifisere at bygget er i samsvar med den dokumentasjonen som ligger til grunn for ferdigattesten.

For det andre kan kjøper begrense risikoeksponeringen gjennom kjøpekontrakten. Meglerstandarden for salg av eiendom (oktober 2015) vil ofte være utgangspunktet for forhandlingene mellom partene. For kjøper er det viktig å være klar over at den eneste garantien selger gir i meglerstandarden knyttet til byggets faktiske tilstand, er at det ikke eksisterer skriftlige pålegg fra det offentlige knyttet til eiendommen. Dette gir i seg selv ingen beskyttelse dersom det senere avdekkes at ferdigattesten er gitt på bakgrunn av uriktige eller mangelfulle opplysninger og ny eier av bygget blir pålagt å rette opp i dette.

For kjøper vil det være mer betryggende om selger gir en objektiv garanti for at bygget faktisk er oppført i samsvar med gitte tillatelser og andre offentligrettslige krav. Det kan være krevende å få gjennomslag for slike garantier, særlig i de tilfellene der selger ikke har stått for oppføringen av bygget. En mellomløsning kan være en subjektiv garanti (“så langt selger kjenner til-garanti”), men i realiteten gir ikke dette et bedre vern enn hva som vanligvis følger av kjøpsloven § 19 (1) a) og b) ved salg av eiendomsselskap eller avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 ved salg av eiendom.

——-Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Vegard Thunes Jørgensen er fast advokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/Studio B13