Ukens Tips: Ny dom på ekspropriasjonsrettens område

Bakgrunnen for saken var at utbyggingen av ny E6 i Gudbrandsdalen nødvendiggjorde ekspropriasjon av en rekke tomter. Noen av tomtene ble benyttet til grusuttak, men det var påregnelig at de i perioden 2025 til 2030 ville bli utviklet og solgt som næringstomter.

Erstatningen ved ekspropriasjon skal tilsvare det høyeste av salgs- eller bruksverdien av eiendommen, jf. vederlagsloven § 4. Grunneierne og Staten v/Samferdselsdepartementet var enige om at salgsprisen etter vederlagsloven § 5 skulle legges til grunn. Etter denne bestemmelsen skal erstatningen fastsettes på grunnlag av det som må forventes at vanlige kjøpere ville gi for eiendommen ved frivillig salg. Partene var imidlertid uenige om de nærmere prinsippene for beregningen av salgsverdien. Staten v/Samferdselsdepartementet anførte at det var dagens salgsverdi av tomtene som måtte legges til grunn. Grunneierne argumenterte for at den neddiskonterte fremtidige salgsverdien var avgjørende.

Lagmannsretten baserte avgjørelsen på “[f]astsettelsen av salgsverdien for tomtene etter uttak av grus”. Lagmannsretten la dermed til grunn et fremtidig skjæringstidspunkt for vurderingen av salgsprisen, altså det tidspunktet det var påregnelig at tomtene ville bli utviklet og solgt som næringstomter.

På bakgrunn av ordlyden, forarbeidene og rettspraksis, konkluderte Høyesterett med at det var dagens salgsverdi som måtte legges til grunn, ikke salgsverdien når de ville bli utviklet. Riktig nok måtte det ses hen til de realistiske mulighetene for fremtidig utnyttelse av tomtene, men dette inngår som et moment i vurderingen av dagens salgspris av tomtene. Lagmannsrettens overskjønn ble dermed opphevet.

Uten at det var nødvendig for resultatet, valgte Høyesterett også å knytte noen bemerkninger til bruken av standardisert rente ved utmåling av ekspropriasjonserstatning. Lagmannsretten hadde lagt til grunn at det skulle benyttes en kapitaliseringsrente på 4 prosent “som en rettsregel”. Høyesterett var ikke enig og påpekte at det må foretas et “konkret faktisk skjønn”.

Høyesterett fremholdt at den standardiserte renten i ekspropriasjonssaker knytter seg til utmåling av erstatning etter vederlagsloven § 6, og da i form av nedkapitalisering av fremtidige løpende inntekter på eiendommen, for eksempel ved avståelse av skog. Kapitaliseringsrenten skal da gi uttrykk for den avkastning som skal være mulig å oppnå ved reinvestering av erstatningsbeløpet, slik at erstatningen og den fremtidige avkastningen av dette beløpet fullt ut – men ikke mer – kompenserer den tapte inntektsstrømmen.

Etter vederlagsloven § 5 er derimot vurderingen knyttet opp mot hvilken pris kjøpere ville gi for en eiendom i dag, som det først er påregnelig vil bli utnyttet i fremtiden, til en annen bruk enn dagens bruk. Fokuset er ikke mulighetene for reinvestering, men den konkrete risikoen ved utvikling av denne eiendommen. I den grad vurderingen av dagens salgspris baseres på den pris som vil være mulig å oppnå ved et fremtidig salg, må i så fall beløpet nåverdiberegnes basert på en kapitaliseringsrente fastsatt etter “konkret faktisk skjønn”, og ikke basert på den standardiserte renten.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Vegard Thunes Jørgensen er fast advokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.