Ukens Tips: Når leietaker går konkurs

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Konkursboets inntreden/ikke-inntreden

Konkursboet trer automatisk inn i skyldnerens næringsleiekontrakter i en konkurssituasjon dersom leieforholdet var effektuert før konkursåpning, jf. dekningsloven § 7-10 første ledd. Dette gjelder likevel ikke dersom konkursboet innen fire uker etter konkursåpning erklærer overfor utleier at det ikke vil tre inn, samt stiller leieobjektet til utleiers rådighet.

Konkursboet trer inn

Trer konkursboet inn i leiekontrakten fortsetter leieforholdet som før, dog slik at konkursboet kan si opp leiekontrakten med “sedvanemessig varsel”. Med “sedvanemessig varsel” menes lovpålagte minstefrister eller normalfrister for oppsigelse. Dersom det ikke foreligger noen sedvanemessig oppsigelsesfrist, kan konkursboet si opp leiekontrakten med tre måneders varsel regnet fra utløpet av den aktuelle kalendermåned.

Tapte leieinntekter som følge av at konkursboet benytter seg av sin oppsigelsesrett kan utleier kreve erstattet som dividendefordring, likevel slik at utleier må oppfylle sin alminnelige tapsbegrensningsplikt.

Utleiers oppsigelsesadgang endres ikke som følge av konkursboets inntreden. Dette gjelder også hvor partene har avtalt noe annet i leiekontrakten. Konkursboet er ikke bundet av slike avtalebestemmelser.

Konkursboet kan overdra leieavtalen sammen med den virksomhet som drives i lokalet, jf. dekningsloven § 7-10 fjerde ledd. Dette gjelder også hvor partene har avtalt noe annet i leiekontrakten. Utleier kan imidlertid nekte samtykke til overdragelsen dersom det foreligger saklig grunn.

Betales husleien etterskuddsvis har utleier rett til å kreve at konkursboet stiller sikkerhet tilsvarende én betalingstermin. Dette kommer i tillegg til en eventuelt allerede stilt sikkerhet.

Konkursboet erklærer ikke-inntreden

Dersom konkursboet erklærer ikke-inntreden i leieforholdet, plikter konkursboet å stille leieobjektet til utleiers rådighet innen fire uker etter konkursåpning.

Leieobjektet anses ikke å være stilt til utleiers rådighet før alle eiendeler som inngår i konkursbeslaget er fjernet fra leieobjektet eller abandonert (dvs. at konkursboet oppgir beslaget, jf. konkursloven § 117 B). Etter rettspraksis kreves det imidlertid ikke at leieobjektet er vasket og/eller ryddet, jf. RG 1991 side 1338.

Selv om konkursboet erklærer ikke-inntreden i leiekontrakten innen utløpet av fireukersfristen, plikter konkursboet å betale husleie for perioden fra konkursåpning og frem til erklæringen om ikke-inntreden er mottatt av utleieren og leieobjektet er stilt til utleiers rådighet.

Utleier kan heve leiekontrakten dersom ikke-inntreden erklæres av konkursboet. Tapet utleier eventuelt lider som følge av hevingen, gir utleier et dividendekrav.

Pantsatte leiekontrakter

Dersom leiekontrakten er pantsatt og tinglyst, kan panthaver tre inn i leiekontrakten. Konkursboet kan forhindre inntreden ved å motsette seg tvangsfullbyrdelse av leiekontrakten, jf. konkursloven § 17 annet ledd, jf. § 117 tredje ledd. Dette forutsetter imidlertid at konkursboet velger å selv tre inn i leiekontrakten.

En ikke-tinglyst pantsettelse av leiekontrakten ekstingveres i og med konkursåpningen, og kan dermed ikke gjøres gjeldende av panthaver overfor konkursboet. jf. tinglysingsloven § 23 første ledd. Pantsettelsen er likevel gyldig i forholdet mellom utleier og panthaver.

Tvangsfravikelse

Utleiers begjæring om tvangsfravikelse som følge av leietakers betalingsmislighold har ingen virkning overfor konkursboet. Dette gjelder imidlertid ikke dersom begjæringen var mottatt hos namsmannen/tingretten før konkursåpningen.

——————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Johan Astrup Heber er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for M&A.

Foto: Erik Burås/StudioB13