Ukens Tips: Midlertidig byggeforbud – ny høyesterettspraksis

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Dersom kommunen mener at et område bør undergis ny regulering, kan kommunen i henhold til plan- og bygningsloven § 13-1 nedlegge et midlertidig forbud mot tiltak i området frem til planspørsmålet er endelig avgjort/ny regulering er på plass.

Bestemmelsen innebærer at utbygger risikerer å få avslag på en bygge- eller delesøknad, selv om det omsøkte tiltaket er i samsvar med plan- og bygningsloven og gjeldende planverk.

Det følger imidlertid av praksis fra Høyesterett (Rt. 2002 s. 683 “Vassøy Canning”) at verken den nye reguleringen eller et midlertidig forbud får virkning for en bygge- eller deletillatelse som allerede er innvilget. Forbudet, og kommunens endrede regulering, får altså kun virkning for fremtidige tiltak som ikke er godkjent.

På bakgrunn av ovennevnte er det av stor betydning hva som omfattes av lovens betegnelse “tiltak”. En typisk situasjon kan være at utbygger har fått tillatelse til og gjennomført påkrevede investeringer i infrastruktur, grunnarbeider e.l. før det er gitt tillatelse til hoveddelen av byggeprosjektet (bolig- eller næringsbygget). Spørsmålet blir da om hele prosjektet har vern mot et eventuelt midlertidig forbud, eller om dette kun gjelder infrastrukturen mv.

Høyesterett har i en avgjørelse fra april 2015 (Rt. 2015 s. 413) tatt stilling til et liknende saksforhold og kom frem til at tiltaksbegrepet kun omfatter det konkrete tiltaket det allerede er søkt om og gitt tillatelse til. Det fikk den konsekvens at en tillatelse knyttet til infrastruktur ble ansett vernet, mens tillatelsen til å oppføre bygget ble blokkert. Resultatet ble blant annet begrunnet med den nære sammenhengen mellom søknadsplikten og kommunens adgang til å vurdere det planlagte tiltaket, og at så lenge det ikke er søkt om bygge- eller deletillatelse, er en slik vurdering ikke foretatt.

Realisering av byggeprosjektet vil gjennomgående være avgjørende for at utbygger skal få dekket kostnadene til infrastruktur mv. Avgjørelsen medfører at utbygger risikerer å tape de investeringene som er gjort i infrastruktur mv. dersom kommunen i mellomtiden bestemmer seg for en alternativ arealutnyttelse. Utbygger bør derfor så langt som mulig forsøke å avklare kommunens holdning til den fremtidige arealbruken i utbyggingsområdet. Herunder bør utbygger være særlig oppmerksom på føringer i nye planer eller pågående planprosesser for tilstøtende områder samt eventuelle praksisendringer og endrede signaler fra beslutningsorganer i kommunen. Ellers gjelder generelt at risikoen vil reduseres jo kortere tid det går mellom søknadene om de ulike deltiltakene i byggeprosjektet.

Dersom utbygger blir oppmerksom på at kommunen vurderer et midlertidig forbud, er det viktig å være klar over at kommunen ikke står fritt til å innføre dette. Det gjelder i dette tilfellet, som ellers, et alminnelig saklighetskrav for utøvelse av forvaltningsmyndighet. Kommunen må således ha saklig grunnlag for å kunne bryte opp et allerede påstartet prosjekt.

————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Usman Ivar Shakar er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13