Ukens Tips: Meglerstandarden – farlig selgervennlig

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Salg av eiendomsselskaper har vært basert på et prinsipp om at kjøperne tar eiendomsrisikoen og selgerne tar selskapsrisikoen. Dette har de siste årene blitt uthulet noe, som følge av selgervennlige standarder.

Med de nye meglerstandardene fra juni 2015 er dette tatt ytterligere et hakk videre. Ansvarsbegrensningene er blitt flere, og det har kommet inn skadesløsholdelser som innebærer at heller ikke de som er involvert i transaksjonen skal kunne holdes ansvarlig for feil. For å nevne et eksempel:

En av de fundamentale garantiene i meglerstandarden er at selger eier aksjene som selges og at disse er fri for heftelser (punkt 7a).

Vi har sett flere eksempler på at selger viser seg å ikke være eier av aksjene. Dette kan f.eks. skje dersom et konsernselskap har glemt hvilket av konsernselskapene som var eier. Dersom den egentlige eier går konkurs, eller av andre grunner fastholder sitt eierskap til aksjene, vil den rettmessige eier i utgangspunktet få medhold i dette, og kjøper mister da aksjene.

Vi har også sett flere eksempler på at aksjer viser seg å være pantsatt, uten at dette er innført i aksjeeierboken. Pant i aksjene står seg så lenge det er gyldig etablert, og kjøper må da innfri gjelden for å få pantet slettet.

Overlevering av såkalt original aksjeeierbok sikrer ikke mot slike situasjoner. Aksjeeierboken har ikke de ekstinktive virkninger som tinglysing av skjøte i grunnboken har.

Slik meglerstandardens punkt 8.5 er formulert, vil selger bare være ansvarlig for krav fra kjøper som følge av dette innenfor “Revidert Kjøpesum”. Denne er ofte svært lav pga. gjeldsbelastning i selskapet. Unntak gjelder dersom selger har opptrådt “forsettlig”. Normalt ville man da kunne holdt styret ansvarlig for manglende rutiner, men også dette ansvaret er fraskrevet i det nye punkt 13, og der er det ikke engang unntak for det forsettlige.

Har selgere flest behov for denne beskyttelsen og ønsker vi en utvikling hvor selgerne er tilnærmet ansvarsløse?

De fleste bransjeaktørene er seriøse og redelige. Det å selge eiendom innebærer da minimalt med risiko. Relevante opplysninger gis i due diligence, selve eiendommen selges “as is” og de alminnelige garantier for eierskap, heftelser m.m. har de færreste selgere problemer med å gi. Det er sjelden det oppstår generelle mangelskrav etter salg av eiendomsselskaper. Det er som regel spesifikke garantier som følge av konkrete funn som medfører tvister. Vi erfarer derfor at det er minimalt behov for en så omfattende ansvarsfraskrivelse som meglerstandarden nå legger opp til.

Kjøperne har derimot et behov for at fundamentale garantier faktisk oppfylles etter sitt innhold, både for å kunne ta investeringsbeslutninger og for å kunne finansiere ervervet/refinansiere eksisterende gjeld.

Etter vår oppfatning er derfor de nye meglerstandardene et steg bort fra markedspraksis i en retning det ikke er behov for.

————–Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:Line Ravlo-Losvik er dr.juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam. Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikbog Rein og nestleder av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13