Ukens Tips: Leiegarantier

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

De ulike garantitypeneDen vanligste garantien i næringsleieforhold er selvskyldnergarantien, hvoretter utleier kan gjøre garantien gjeldende så snart leietaker er i mislighold. Dette i motsetning til en simpel garanti, hvor utleier først må søke dekning hos leietaker (garantistens ansvar gjelder kun ved sviktende betalingsevne, ikke –vilje). Vi fraråder bruk av simpel garanti i leieforhold. Hovedregelen i norsk rett er imidlertid at en garanti er en simpel garanti med mindre annet er avtalt. Det bør derfor klart fremgå av partenes avtale og av garantien at den er en selvskyldnergaranti.

Ved selvskyldnergaranti kan garantisten påberope seg de samme innsigelser som leietaker. Garantisten kan dermed motsette seg utbetaling dersom han mener at kravet ikke er rettmessig, og plikter først å utbetale dersom det foreligger rettskraftig dom, forlik etc. Dette i motsetning til en påkravsgaranti (“on demand-garanti”), hvor garantisten må utbetale så snart utleier krever det. En påkravsgaranti vil sånn sett være å fortrekke for utleier, men kan være mer kostbar for leietaker.

GarantistenGarantisten bør være en norsk bank eller finansinstitusjon. Garanti fra en utenlandsk bank/ finansinstitusjon kan vanskeliggjøre inndrivelsen av garantien.

En del leietakere vil ønske at morselskapet eller et annet konsernselskap er garantist (“morselskapsgaranti” eller “konserngaranti”). Utleier bør i så tilfelle kreve at garantien stilles av konsernspissen, som ikke nødvendigvis er leietakers morselskap. Videre bør utleier forbeholde seg retten til å kreve at garantien skal erstattes av en ordinær bankgaranti dersom soliditeten til garantisten svekkes vesentlig.

Garantiens omfangGarantibeløpet bør minst tilsvare seks måneders leie, merverdiavgift, andel felleskostnader og eventuelle andre tilleggsytelser. Dersom leien mv. er gjenstand for konsumprisindeksregulering, bør dette også gjelde for garantibeløpet. Ved bruk av morselskaps-/konserngaranti vil utleier ofte kreve at garantien gjelder enhver forpliktelse under leiekontrakten, og dermed ikke oppad begrenset til et angitt beløp.

Garantien bør gjelde i minst to måneder etter leieforholdets utløp slik at utleier kan rette krav mot garantisten også på grunnlag av forhold som avdekkes etter leieforholdets slutt.

Praktiske tips• Leietaker bør ikke få lov til å overta leieobjektet før avtalt garanti er stilt, og leiekontrakten bør gjøres betinget av at garanti stilles.

• Garantien bør være uoppsigelig fra leietaker og garantistens side.

• Avhengig av garantiens ordlyd kan det ved fornyelse/forlengelse av leiekontrakten også være behov for å fornye garantien. Garantistens samtykke må dermed innhentes.

• Ved skifte av leietaker/transport av leiekontrakten må ny leietaker stille ny garanti. Se også eget Ukens tips: Transport av leiekontrakten. 

—————————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterneLeif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaet Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Rein Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Andre ukens tips om leiekontrakter:

Fremleiekontrakter

Tilbakelevering av leieobjektet

Når leier ikke betaler

Foto: Erik Burås/Studio B13