Ukens Tips: Konkurranseklausuler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Konkurranseloven § 10 inneholder et generelt forbud mot avtaler som begrenser konkurransen. Bestemmelsen er basert på tilsvarende regel i EU/EØS-retten. Det er imidlertid svært lite praksis rundt spørsmålet om når det er tillatt med konkurranseklausuler ved overdragelse eller leie av næringseiendom, både i Norge og EU/EØS. Det er derfor ikke alltid klare svar på når en konkurranseklausul er i orden, og når den vil utgjøre et brudd på konkurransereglene.

Ulike typer konkurranseklausuler

Konkurranseklausuler kan være til fordel for både leier/kjøper og utleier/selger. For eksempel kan en konkurranseklausul gå ut på at utleier ikke har lov til å leie ut til konkurrerende virksomhet innenfor et visst område, for eksempel i samme kjøpesenter. Et annet eksempel kan være at selger ønsker at kjøper ikke skal kunne drive en bestemt type virksomhet fra eiendommen, typisk fordi han eller andre han ønsker å hensynta har konkurrerende virksomhet i nærheten.

Vi skal her først se på noen situasjoner hvor konkurranseklausuler normalt aksepteres, og deretter på noen situasjoner hvor det fort kan være problematisk. Dette er kun ment som eksempler og utgangspunkter, og det kan variere hvilke situasjoner de passer til.

Konkurranseklausuler som normalt aksepteres

• Det er allerede tilsvarende type virksomhet som den som skal drives fra eiendommen (eller som ønskes ikke drevet fra eiendommen) i nærheten, slik at konkurransen er sikret selv med konkurranseklausulen.

For eksempel er det allerede flere butikker av samme type i området, slik at det ikke gjør noe at utleier forplikter seg til ikke å leie ut annet areal i nærheten til samme type virksomhet, eller at selger krever at kjøper ikke skal kunne drive den aktuelle typen virksomhet fra eiendommen.

• Avtalen gir ikke mening uten konkurranseklausulen.

• Klausulen dekker et relativt lite geografisk område (for eksempel innad i et kjøpesenter).

• Det er ikke mangel på tilgjengelige arealer i området. Man er med andre ord ikke avhengig av å drive den aktuelle virksomheten fra akkurat den eiendommen som avtalen gjelder.

Konkurranseklausuler som fort kan være problematiske

• Klausulen har ikke noen naturlig tilknytning til avtalen for øvrig.

• Klausulen har ikke noen rimelig begrunnelse.

• Klausulen har sin opprinnelse i ønske fra tredjeperson om å beskytte seg fra konkurranse, uten at den kan tilbakeføres til lovlig avtalt konkurranseklausul mellom tredjeperson og avtaleparten som fremmer krav om klausulen.

———————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Jonn Ola Sørensen er partner i Wikborg Rein og leder firmaets fagområde for konkurranse og anskaffelser.

Øyvind Andersen er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og tilknyttet firmaets fagområde for konkurranse og anskaffelser.

Foto: Erik Burås/StudioB13