Ukens Tips: Grunneiers innløsningsrett etter reguleringsplan

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I utgangspunktet er det kommunen som bestemmer om og når det skal foretas ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Ekspropriasjonsvedtaket må i så fall fattes innen ti år etter at planen er kunngjort. Grunneiers innløsningsrett etter plan- og bygningsloven (“plbl.”) § 15-2 er et unntak fra dette.

Innløsning av ubebygd eiendom i sin helhet

Medfører en reguleringsplan at kommunen, eller et annet rettssubjekt med kommunens samtykke, har rett til å ekspropriere en ubebygd eiendom i sin helhet, kan grunneier og fester kreve at ekspropriasjon blir foretatt straks dersom eiendommen er regulert til offentlig trafikkområde, offentlig friområde, fellesområde, fornyelsesområde eller til statens, fylkets eller kommunens bygninger og grav- og urnelunder, jf. plbl. § 15-2 første ledd.

Innløsningsretten er betinget av at eiendommen er ubebygd. Tidligere bebygd eiendom kan kreves innløst dersom bebyggelsen er fjernet. En eiendom med midlertidig bebyggelse kan i noen tilfeller anses ubebygd, for eksempel hvor bebyggelsen er betinget av at den må rives dersom kommunen krever det.

Grunneiers innløsningsrett er videre betinget av at reguleringsplanen gir rett til å ekspropriere eiendommen “i dens helhet”. Spørsmålet er dermed hva som skal betraktes som én eiendom. Dersom grunneier har to grunnstykker som grenser til hverandre, vil grunnstykkene nesten alltid regnes som én eiendom. To grunnstykker som ikke er fysisk sammenhengende må ha nær faktisk og økonomisk forbindelse for at disse skal regnes som én eiendom.

Dersom retten til ekspropriasjon kun omfatter en “ubebygd del av en eiendom” – typisk fordi en del av eiendommen er utlagt til andre formål enn dem som gir innløsningsrett – vil grunneier kunne kreve hele eiendommen innløst dersom ekspropriasjonen vil medføre at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å brukes på en “regningssvarende måte”, jf. plbl. § 15-2 annet ledd. Hele eiendommens økonomiske utnyttingsmuligheter før og etter reguleringen skal vurderes. Så lenge det er “visse utnyttelsesmuligheter som gir grunnlag for en akseptabel økonomisk utnyttelse av eiendommen”, er det antatt at eiendommen fortsatt kan brukes på en regningssvarende måte og grunneier kan ikke kreve innløsning, jf. Rt-2002-64.

Innløsning ved delvis bebygd eiendom

Innløsning etter annet ledd kan også kreves hvor reguleringen omfatter en delvis bebygd eiendom i sin helhet. I disse tilfeller må den ubebygde delen være så stor at den kan brukes til selvstendig bebyggelse eller til videre utbygging av eksisterende bebyggelse, og innløsningskravet bare kan gjøres gjeldende for den ubebygde delen, jf. Rt-1968-14.

Dersom innløsningen av den ubebygde delen av eiendommen medfører at resteiendommen og/eller bygning mister en vesentlig del av sin verdi for grunneieren, kan grunneieren kreve at innløsningen også skal omfatte resteiendommen og/eller bygning, jf. plbl. § 16-9.

Innløsningskravet

Innløsningskravet må fremsettes for kommunen senest tre år etter at reguleringsplanen er kunngjort eller vedtaket er gjort kjent. Fjernes bebyggelse på eiendommen, slik at innløsningsretten oppstår, gjelder treårsfristen fra dette tidspunktet.

—————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfattere:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Håkon Lagesen er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13