Ukens Tips: Grønn kravspesifikasjon for kontorleieforhold

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Kravspesifikasjonen for et utleieobjekt beskriver funksjonene og kvalitetene som skal inngå i leieobjektet, og er ofte et helt sentralt dokument ved inngåelse av nye leiekontrakter. Norsk Eiendom, Grønn Byggallianse og Enova har i et samarbeidsprosjekt utarbeidet en veileder og nye standard kravspesifikasjoner som kan tilpasses både små og store leietakere. Ambisjonen er at dette skal gjøre det lettere å etterspørre grønne bygg.

Ved leieinngåelse av kontorlokaler er det viktig at kravspesifikasjonen fra leietaker er tilpasset dagens virkelighet. Gode kontorlokaler er giftfrie, fleksible og energieffektive. Stadig flere aktører har en uttalt miljøprofil og ønsker at dette skal reflektere lokalene de sitter i, og stadig flere byggeiere ønsker å tilby slike lokaler. Den nye veilederen og de nye standardene for kravspesifikasjoner har som ambisjon å hjelpe begge parter i denne prosessen.

Et av de viktigste grepene som er tatt i arbeidet med standardisering av kravspesifikasjoner, er at det i stedet for detaljerte tekniske beskrivelser, er inntatt ambisjonsnivåer for ulike kvalitetsområder. De ulike kvalitetsområdene er inneklima, driftskostnader, miljøprofil, adkomstmuligheter, fleksibilitet, universell utforming, mulighet for oppgradering i leieperioden, materialkvalitet og sikkerhet.

Ambisjonsnivåene er delt i fire, fra minimumsnivå til forbildenivå. Minimumsnivå har innarbeidet lovkrav for eksisterende bygg der det finnes. ”Godt ambisjonsnivå” har innarbeidet krav i Teknisk Forskrift for et nybygg eller totalrehabiliteringsprosjekt. ”Høyt ambisjonsnivå” og ”Forbildenivå” ligger over lovens minimum. ”Forbildenivå” er basert på ”Best practice” i dagens forbildeprosjekter.

Det er utarbeidet to ulike varianter kravspesifikasjonsdokumenter; en for nye/totalrehabiliterte kontorlokaler og en for tilpassede kontorlokaler (altså brukte lokaler med noen endringer for leietaker). Begge disse dokumentene er ment å skulle være anvendelige for arealer under ca. 1000 kvm, og er ment for leieforhold der partene ikke i særlig grad benytter rådgivere og leiemeglere.

For leieobjekter der leiemegler og andre rådgivere er involvert, legges det opp til at en av de to nevnte varianter benyttes som basis, men at kravspesifikasjonen utarbeides med større grad av skreddersøm. For å lette denne skreddersømmen er det utarbeidet et omfattende veiledningsdokument for valg av ambisjonsnivå med konkretisering av tilhørende funksjonskrav. Funksjons- og dokumentasjonskrav for valgte ambisjonsnivåer settes så sammen i en skreddersydd kravspesifikasjon for leietaker.

———–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfattere:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Erik Sverdrup Mår er fast advokat ved Wiborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13