Ukens Tips: Forskjeller mellom garanti og skadesløsholdelse

I avtaler om kjøp og salg av eiendom eller eiendomsselskaper er plassering av risiko et sentralt punkt for de involverte parter. Meglerstandarden er utformet slik at kjøperen i utgangspunktet overtar kjøpsgjenstanden “as is”, men likevel slik at risikoen for bestemte forhold plasseres hos selger, ved at det er inntatt bestemmelser om selgers garantier (Meglerstandardens punkt 7) og selgers skadesløsholdelse (Meglerstandardens punkt 10). Selv om bestemmelsene i stor grad har samme formål, er det vesentlige forskjeller mellom en garanti og en skadesløsholdelse.

Som utgangspunkt kan forskjellen forklares slik at en garanti benyttes for å plassere risikoen for enkelte spesifikke ukjente risikoforhold hos selger, mens en skadesløsholdelse benyttes ofte for å plassere risikoen for kjente/avdekkede risikoforhold hos selger. Det er for eksempel markedsmessig at selger garanterer at det ikke foreligger heftelser på eiendommen utover det opplyste i grunnboken, at leiekontraktene som hviler på eiendommen er gyldige og ikke brutt av leietaker eller utleier mv. Det vil typisk være aktuelt å innta en bestemmelse om skadesløsholdelse dersom det er avdekket spesielle forhold i forbindelse med due diligence. For eksempel kan man ha avdekket stor sannsynlighet for at en leietaker vil rette et erstatningskrav mot selskapet eller at en leietaker driver virksomhet i strid med reguleringsplan for eiendommen. En skadesløsholdelse fra selger kan her bidra til at partene på tross av det avdekkede forholdet kan inngå en kjøpekontrakt, og plassere risikoen for forholdet hos selger – ofte i kombinasjon med en rett for selger til å rette opp i forholdet (normalt med den konsekvens at skadesløsholdelsen bortfaller).

De alminnelige garantier er som regel underlagt ansvars- og beløpsbegrensninger, herunder begrensninger med hensyn til hvilket beløp kjøper kan kreve dekket av selger. Videre kan normalt garantier ikke gjøres gjeldende dersom kjøper kjente eller burde kjenne til det konkrete forhold ved signering av kjøpekontrakten (med unntak for såkalte “fundamentale garantier” som blant annet knytter seg til eierskap til salgsgjenstanden, altså enten aksjene og/eller eiendommen). Dette er helt sentralt, og her oppstår det ofte utilsiktede effekter ved at parter har lagt inn garantier som følge av forhold avdekket i kjøpers due diligence, noe som nettopp dokumenterer at kjøper kjenner til det konkrete forhold slik at garantien ikke skal gjelde. En skadesløsholdelse er normalt ikke undergitt slike begrensinger, og kjøpers adgang til å rette krav mot selger er som hovedregel ikke begrenset av kjøpers kunnskap eller av de alminnelige beløpsbegrensningene. Dette likevel slik at den såkalte “global cap” normalt også gjelder for skadesløsholdelser.

Når partene allerede ved kontraktsinngåelse klart og utvetydig plasserer risiko i kontraktsforholdet ved å benytte garantier og skadesløsholdelser riktig og i tråd med det partene har forutsatt i kontraktsforhandlingene, vil dette kunne bidra til færre konflikter mellom partene i etterkant og dermed redusere bruk av tvisteløsningsmekanismer.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Andreas Mello-Kildal er fast advokat ved Wiborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Sofie Vikse er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/Studio B13