Ukens Tips: Forhåndstiltredelse ved ekspropriasjon

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ikke sjelden må areal og rettigheter erverves ved ekspropriasjon i forbindelse med byggeprosjekter, noe som kan ta flere år. Utbygger kan imidlertid fremskynde prosessen ved hjelp av forhåndstiltredelse.

Grovt sett kan man dele en ekspropriasjonsprosess inn i fire deler:

1. Forvaltningens behandling av ekspropriasjonsspørsmålet (vedtak/tillatelse)2. Domstolenes avgjørelse av erstatningsspørsmålet3. Betaling av erstatning4. Minnelig tiltredelse eller tiltredelse ved tvangsfullbyrdelse

Når areal eller rettigheter erverves ved ekspropriasjon, er det ikke uvanlig at den part som blir utsatt for ekspropriasjonsinngrepet (ekspropriaten) søker å trenere fremdriften og motsetter seg ethvert minnelig forslag. Når ekspropriaten ikke medvirker, må utbygger normalt vente til erstatningen er endelig fastsatt av domstolene, og deretter få besittelse av formuesgodet (det som eksproprieres) ved namsmannens hjelp, jf. punkt 2. Konsekvensen er at det kan ta lang tid fra ekspropriasjonstillatelse er gitt og frem til utbygger faktisk får iverksatt arbeider basert på tillatelsen.

I slike tilfeller kan utbygger søke om tillatelse til å tiltre formuesgodet før erstatningsskjønnet er rettskraftig. Dette omtales i alminnelighet som “forhåndstiltredelse”. Forutsetningen for slik søknad er at utbygger har fremsatt begjæring om skjønn for domstolene, jf. punkt 2 ovenfor om erstatningsfastsettelsen. Spørsmålet om hvorvidt tillatelse til forhåndstiltredelse skal gis avhenger av en konkret vurdering, men i utgangspunktet kan utbyggers alminnelige interesse i å komme raskt i gang med tiltaket utgjøre tilstrekkelig grunnlag for tillatelse.

Dersom det gis tillatelse til forhåndstiltredelse, kan utbygger kreve tiltredelsen gjennomført umiddelbart og om nødvendig ved namsmannens hjelp – fravikelseskravet er i seg selv tvangsgrunnlag. Dersom ekspropriasjonsinngrepet gjelder en negativ servitutt som er påheftet et formuesgode som utbygger allerede har rådighet over (f.eks. ved opphevelse av en villaklausul eller privat byggeforbud på utbyggers eiendom), kan utbygger imidlertid iverksette arbeidene mot ekspropriatens protest og uten bistand fra namsmannen.

Utbygger må være oppmerksom på at forhåndstiltredelse blant annet kan innebære følgende:

• Forvaltningen kan stille vilkår for tillatelsen, blant annet krav om bevissikring og undersøkelser for å sikre beslutningsgrunnlaget til den etterfølgende erstatningsfastsettelsen

• Utbygger må stå ved ekspropriasjonsinngrepet, hvilket innebærer at man ikke kan ombestemme seg dersom skjønnet resulterer i en høy erstatning

• Utbygger kan bli pålagt å forskuttere deler av erstatningsbeløpet og/eller stille sikkerhet overfor staten (som blir ansvarlig for erstatningsbeløpet overfor ekspropriaten)• Utbygger må betale avsavnsrente som tillegg i erstatningen beregnet fra forhåndstiltredelsen fant sted.

—————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Bjørn Frode Skaar er partner og leder av Wikborg Reins Bergens-kontor. Han er medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Håvard Hestenes Lothe er fast advokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13