Ukens Tips: Eiendomsaksjeselskaper

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Eiendomsaksjeselskapene med tilhørende leierett er på mange måter en forløper til dagens eierseksjonssameier og borettslag. Slike eiendommer kan bestå av bare boliger (boligaksjeselskap) eller av en kombinasjon av bolig og næring. Sistnevnte kalles ofte for kombinasjonsaksjeselskap. Forholdet mellom aksjeeierne i eiendomsaksjeselskaper reguleres av aksjeloven, på lik linje med andre aksjeselskap.

Boligaksjeselskaper

Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig. Det følger av borettslagsloven at det ikke kan stiftes aksjeselskap som har samme formål som et borettslag. Et eksisterende aksjeselskap kan heller ikke endre sitt formål eller sin eierstruktur slik at selskapet blir et boligaksjeselskap.

Forbudet rammer ikke rene boligaksjeselskaper som er stiftet før borettslagsloven trådte i kraft. Deler av loven får imidlertid anvendelse også på slike boligaksjeselskaper. Dette gjelder blant annet bestemmelsene om borett, overdragelse av bruken, fordeling av fellesutgifter og bortfall av bruksrettigheter. Merk at de konkrete rettighetene og pliktene i et boligaksjeselskap også må tolkes på bakgrunn av selskapets vedtekter og eventuelle aksjonæravtaler.

Kombinasjonsaksjeselskaper

For kombinasjonsaksjeselskaper får ikke borettslagsloven direkte anvendelse, verken for boligenhetene eller næringsenhetene. Om et aksjeselskap skal anses som kombinasjonsaksjeselskap eller boligaksjeselskap må avgjøres basert på en konkret tolking. Det kan foreligge et boligaksjeselskap selv om det er noen næringslokaler i et bygg. Hovedformålet vil i utgangspunktet være avgjørende.

Den enkelte aksjeeiers rettslige og faktiske disposisjonsrett til en bolig eller et næringslokale er normalt basert på enten aksjonæravtale, vedtektsbestemmelser eller en leiekontrakt. Innholdet i leieretten, herunder plikt til å betale husleie, mulighet for oppsigelse, leieregulering, rett til ombygging, rett til utleie av lokalet (som da anses som fremleie) fastsettes ved tolking, på lik linje med andre aksjonæravtaler, vedtekter og leiekontrakter. Det må foretas en konkret vurdering av om leiekontrakten omfattes av husleieloven, og hvilke lovbestemmelser som eventuelt kommer utfyllende til anvendelse. I noen tilfeller er leiekontraktene oppsigelige, eller de kan heves ved mislighold, og den som er aksjeeier risikerer å bli stående som eier av en aksje, men uten eksklusiv disposisjonsrett. I så fall vil aksjelovens regler om uttreden og utløsning kunne komme til anvendelse.

Pantsettelse

Ettersom den enkelte aksjeeier i et eiendomsaksjeselskap kun eier en aksje, og ikke en eierseksjon eller borettslagsandel, er det viktig å være klar over at aksjekjøpet som et utgangspunkt ikke kan finansieres ved pantsettelse av selve eiendommen. En slik pantsettelse vil rammes av forbudet mot oppkjøpsfinansiering i aksjeloven. Aksjen som sådan kan pantsettes med mindre noe annet er fastsatt i vedtektene, og i noen tilfeller vil også leieretten kunne pantsettes.

Vedtektsendringer

Mange eiendomsaksjeselskaper er gamle, og vedtektene kan være uklare. Med mindre annet er fastsatt kan vedtektene endres med 2/3 flertall. Det gjelder imidlertid et generelt myndighetsmisbruksforbud som kan tenkes å få anvendelse dersom flertallet beslutter noe på mindretallets bekostning.

——

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam. Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og nestleder av firmaets Næringseiendomsteam. Erik Sverdrup Maar er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13