Ukens Tips: Det offentlige som leietaker – egne standarder
Utleiere bør være kjent med de særlige regler og hensyn som gjør seg gjeldende for det offentlige som leietaker.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det offentlige leier mye eiendom, muligens for ca NOK 10-20 mrd. årlig. Det er varslet effektivisering av offentlige leiekontrakter, og regelverket som får anvendelse er langt mer omfattende enn ved inngåelse av leiekontrakter med private leietakere. Dette er det også viktig å være oppmerksom på for utleiere, slik at utleiere kan medvirke til gode løsninger og kontrakter som ivaretar alle relevante regler og hensyn.
Ut over selve leiekontrakten må det offentlige blant annet forholde seg til hva som påvirker omdømmet deres, etiske retningslinjer, statsstøtteregler (se mer om dette i tipset “Det offentlige som leietaker”), reglene om offentlige anskaffelser og ønsket fra det offentlige om å være en “Grønn stat”. I tillegg vil selve prosessen tilknyttet en leiekontrakt for det offentlige ofte være basert på en demokratisk prosess med høring av brukergrupper og fokus på gode arbeidsplasser.
I 2015 har Statsbygg/Difi utarbeidet en egen dokumentpakke for leie av eiendom. Denne inneholder også maler for konkurransegjennomføringen. I tillegg har Statsbygg/Difi laget en tilpasset versjon av meglerstandarden til bruk for offentlige myndigheter. Enkelte etater, som eksempelvis skatteetaten, har i flere år også gått lengre i utarbeidelse av egne standarder og strengere krav ut over selve leiekontrakten (eksempelvis hva gjelder utleiers betaling av skatt og motvirkning av sosial dumping).
Klausuler som offentlige leietakere er opptatt av er eksempelvis særskilt oppsigelse ved omorganiseringer, at de ønsker å være selvassurandør og derfor ikke ønsker forsikringsplikt, særregler for tvangsfullbyrdelse og garantistillelse og de ønsker å være en pådriver for energieffektive/miljøvennlige bygg. De er ofte opptatt av både leie, felleskostnader og forventede vedlikeholdskostnader for å ha oversikt over det totale kostnadsbildet. Det stilles i enkelte tilfeller krav til etikk, HMS og arbeids- og lønnsvilkår hos utleier. Det kan også være begrensninger på hvilke andre leietakere som skal inn i samme bygg, eller kontroll på hvem som er utleier.
Det er viktig at også det offentlige som leietaker viser fornuft ved anvendelsen av de nye forslagene og retningslinjene. Dersom “kravene” anvendes i sin fulle bredde hva gjelder leiekontraktsklausuler og kravspesifikasjoner, kan det pålegge private utleiere en urimelig risiko. Det kan eksempelvis ikke forventes at utleiere skal bygge nye spesialtilpassede bygg og samtidig risikere at leiekontrakten termineres av leietaker før den har trådt i kraft uten ansvar for hverken byggekostnader eller leie. Det er heller ikke slik potensiell “utnytting” som er formålet bak standardene.
Statlige leietakere er også underlagt særskilte instrukser om håndtering av bygge- og leietaker, og statlige forvaltningsorganer er i tillegg underlagt utredningsforskriften.————Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Om forfatterne:Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam. Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Foto: Erik Burås/StudioB13
