Ukens Tips: «CP»-er i kjøpekontrakter
I dette Ukens tips ser vi nærmere på såkalte «CP»-er, og bruken av slike i kjøpekontrakter for kjøp og salg av eiendom og eiendomsselskaper.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
I de fleste nyere kjøpekontrakter for eiendom eller eiendomsselskap er det inntatt enkelte betingelser som må være oppfylt for at partene skal være forpliktet til å gjennomføre avtalen. Slike vilkår betegnes gjerne som “conditions precedent”, eller CP-er. Ikke-oppfyllelsen av slike betingelser åpner normalt ikke for misligholdsbeføyelser, men suspenderer eller opphever kun forpliktelsene til en eller begge parter til å gjennomføre avtalen.
«Meglerstandarden» har inntatt et eget punkt med slike betingelser, med enkelte «grunnleggende» CP-er.
Det er vanlig å strukturere CP-ene i to kategorier; en for kjøpers betingelser for gjennomføring av avtalen, og en for selgers betingelser for gjennomføring av avtaler. Felles for begge parter, er gjerne at begge parter setter som betingelse for gjennomføring av avtalen at det ikke har inntruffet forhold etter signering av avtalen som innebærer vesentlig brudd på avtalen fra den annen parts side. I tillegg er det vanlig å innta styregodkjennelse som CP dersom forbehold knyttet til dette ikke er løftet for signering av avtalen.
Det er likevel fra kjøpers side det er vanligst å kreve inntatt CP-er. Normalt vil det nemlig gjennom kjøpers due diligence ha blitt avdekket negative forhold (funn) som kjøperen ønsker skal inntas som CP – slik at funnene avhjelpes ved konkrete angitte tiltak forut for gjennomføring av avtalen. Typiske CP-er er de helt kritiske forhold knyttet til for eksempel eiendommens eller byggets lovlighet, typisk fremleggelse av ferdigattest. Det samme gjelder forhold som kjøper må forvente at en selger har eller fremskaffer, typisk at leiekontrakter fremlegges i signerte versjoner eller at leiegarantier fremlegges eller innhentes.
Forhold som ikke nødvendigvis er like transaksjonskritiske, men som selger har kontroll på og som bør være relativt greie forpliktelser for en selger å påta seg, gjøres også ofte til CP-er – så som utmelding av fellesregistrering for merverdiavgift (som normalt bør inntas som CP), utmelding av konsernkontoordning, terminering av avtaler med selgers konsernselskaper mv. Forhold som selger selv ikke har kontroll over, er ofte utfordrende å forhandle inn som CP – i alle fall dersom det ikke er åpenbart at transaksjonen ikke bør gjennomføres dersom dette ikke kommer på plass.
Det er ofte en viktig del av avtaleforhandlingene hvorvidt forhold avdekket i due diligence skal inntas som en CP hvor manglende inntredelse medfører at transaksjonen ikke gjennomføres, eller som en annen form for selgerforpliktelse. Meglerstandarden har et eget punkt for selgers plikter før overtakelse hvor andre oppgaver kan inntas, og hvor avtalen gjennomføres selv om disse ikke er innfridd. Dette punktet kan også bygges ut med forhold som selger skal ordne opp i etter gjennomføring av avtalen – og en kjøper vil ofte kreve et tilbakehold av kjøpesum inntil disse punktene er lukket.
————
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Om forfatterne:
Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.
Andreas Mello-Kildal er fast advokat ved Wiborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Foto: Erik Burås/StudioB13
