Ukens Tips: Budaksept

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

En ubetinget aksept av et kjøpstilbud innebærer som utgangspunkt at partene er bundet. Dersom kjøper deretter for eksempel gjør funn i forbindelse med due diligence, vil selger kunne være forpliktet til å gjennomføre transaksjonen til en lavere pris enn forutsatt. Det er derfor viktig å utforme budaksepten med omhu for å unngå slike uønskede situasjoner.

Hvor omfattende en budaksept bør gjøres avhenger selvsagt både av transaksjonens størrelse og kompleksitet og av kjøpstilbudets utforming. Men et omfattende kjøpstilbud – spesielt ikke de veldig standardiserte – krever ikke nødvendigvis en omfattende budaksept.

Viktige punkter som eksempelvis kjøpesumsberegningen må klargjøres i forbindelse med en budaksept dersom dette ikke klart fremkommer av kjøpstilbudet. Dersom selger ikke allerede forut for mottaket av kjøpstilbudet har utarbeidet en estimert balanse, bør også dette gjøres før aksept av kjøpstilbudet. Denne kan avdekke om det er elementer i kjøpesumsberegningen som det ikke er tatt høyde for i kjøpstilbudet.

Dersom selger ser at enkelte av forutsetningene i kjøpstilbudet ikke er korrekte, bør dette tydeliggjøres i forbindelse med budaksepten, og budaksepten bør være betinget av at kjøper aksepterer disse presiseringene eller korrigeringene som grunnlag for transaksjonen.

Det kan stilles spørsmål ved hvilke forbehold fra kjøpers side en selger bør akseptere. Omfattende finanseringsforbehold, styreforbehold m.m. vil i realiteten innebære at selger er forpliktet til å selge eiendommen i lengre tid (uten å kunne forhandle med andre), mens kjøper på sin side kan trekke seg fra transaksjonen. I noen tilfeller vil det være naturlig å be om at en slik eksklusivitet skal ha en pris, mens det i de fleste tilfeller er nødvendig å akseptere forbeholdene for å oppnå enighet om en budaksept ettersom due diligence som regel ikke er gjennomført på dette tidspunktet. Forbeholdene vil naturlig nok påvirke om et kjøpstilbud vil bli akseptert. Å skulle trekke en eiendom eller et eiendomsselskap fra markedet for deretter å presentere det på nytt grunnet manglende oppfyllelse av forbehold vil i mange tilfeller være prisdempende, og dette er noe selger må ta i betraktning.

Dersom budet inneholder mange generelle forutsetninger eksempelvis om eiendommens stand, due diligence, kjøpekontrakt med mer, er det ofte ikke hensiktsmessig å inngå i en lengre diskusjon om disse på tidspunktet for en budaksept. Det er da ofte bedre å innta et generelt forbehold om at samtlige forutsetninger og betingelser som er lagt til grunn for budet forutsettes avklart i forbindelse med kjøpers due diligence, og at selger skal ha rett til å trekke seg fra transaksjonen dersom det fremsettes krav om prisavslag, utbedring, garantier eller liknende. Dessuten kan det inntas et generelt styreforbehold også på selgers side som en ekstra sikkerhetsventil. Styreforbehold er nærmere behandlet i tipset “Signerings- og styreforbehold”.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13