Ukens tips – Gammel vs. ny husleielov

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Selv om både ny og gammel husleielov som hovedregel er fravikelige i næringsleieforhold, vil lovene komme utfyllende til anvendelse hvor leiekontrakten er taus. Leiekontrakter som inngås i dag, er underlagt husleieloven av 26.3.1999 nr. 17. Forgjengeren er husleieloven av 16.6.1939 nr. 6. De to lovene skiller seg fra hverandre på en del punkter, for eksempel knyttet til leieregulering, oppsigelsesfrister, fremleie og obligasjonsleie, og det er derfor viktig å være klar over hvilke leieforhold som reguleres av hvilken lov.

Leiekontrakter inngått fra og med 1. januar 2000

Den nye husleieloven kommer til anvendelse på alle leiekontrakter som er inngått 1. januar 2000 eller senere. Det avgjørende tidspunktet er når begge parter ble bundet.

Leiekontrakter inngått før 1. januar 2000

Tidsubestemte leiekontrakter

For tidsubestemte leiekontrakter inngått før 1. januar 2000, vil den nye husleieloven gjelde (med unntak for enkelte angitte bestemmelser) fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen som gjelder for leieforholdet, regnet fra 1. januar 2000. Er avtalt oppsigelsesfrist 12 måneder, startet den nye husleieloven å gjelde 1. januar 2001. Er det ikke avtalt en oppsigelsesfrist, anses fristen å være 4 måneder. I praksis vil dermed nær sagt alle tidsubestemte leiekontrakter per i dag være underlagt ny husleielov.

En tidsbestemt leiekontrakt som har gått over til å bli tidsubestemt, regnes som tidsubestemt.

Tidsbestemte leiekontrakter

For tidsbestemte leiekontrakter inngått før 1. januar 2000 gjelder den gamle husleieloven fra 1939. Et visst unntak gjelder for §§ 12-1 til 12-4 i ny husleielov (prosessuelle bestemmelser).

En leiekontrakt som bare kan sies opp av en av partene, anses som tidsbestemt. Dersom en av partene har en ensidig fornyelsesrett, anses leiekontrakten som tidsbestemt frem til utløpet av fornyelsesperioden. Også leiekontrakter som bare kan sies opp hvis det foreligger vesentlig mislighold, anses som tidsbestemte. Det fins en rekke eksempler på eldre leiekontrakter hvor leietaker har en ensidig fornyelsesrett, eller utleier bare kan si opp ved vesentlig mislighold, og hvor leieforholdet dermed fortsatt er underlagt gammel husleielov.

Obligasjonsleiligheter

Gammel husleielov har bestemmelser om såkalte obligasjonsleieforhold, det vil si leieforhold hvor leietaker har ytet et lån til utleier. Dette er ikke tillatt etter ny husleielov. Avtaler om obligasjonsleieforhold inngått før 1. januar 2000 vil imidlertid fortsatt være gyldige og bindende, og de er underlagt kapittel 9 i gammel husleielov. For øvrig anses slike leiekontrakter som tidsbestemte i den perioden de er uoppsigelige fra bortleiers side, det vil si frem til lånet kan sies opp og er tilbakebetalt. Etter dette går leiekontrakten over til å være tidsubestemt. En rekke obligasjonsleieforhold hvor utleier ikke har adgang til å si opp leietakers lån, vil dermed være underlagt gammel husleielov i lang tid fremover.

————————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg. Hun er leder av firmaets næringseiendomsteam. 

Trude Gran er senioradvokat i Wikborg Rein og medlem av firmaets næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13