Oppskrytte CBD-leier

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Man kan av mediene (ja da, også NEnyheter…) få inntrykk av at leieprisene på i Vika og på Tjuvholmen og Aker Brygge (CBD) ligger godt over 3000 kroner. NEnyheter skrev nylig at 4000-kronergrensen var brutt på Tjuvholmen. Men dette er unntakene og gjelder noen få, mindre og eksklusive lokaler.

Norwegian Property (NPRO) er en stor eiendomsbesitter i CBD-området, de eier 150 000 kvadratmeter med kontorlokaler. Tallene for fjerde kvartal viser at NPROs gjennomsnittsleie i CBD er «bare» 2247 kroner kvadratmeteren i året (se tabell nederst), altså godt under det medieskapte inntrykket.

Litt høyereDet bør tilføyes her at kvadratmeterprisen er regnet ut som leieinntekter delt på areal. NPRO har en økonomisk ledighet (EPRA) i området på 5,5 prosent, slik at reelle kvadratmeterpriser i porteføljen trolig ligger rundt 2400 kroner. Allikevel et godt stykke under de 3000 kronene.

Vi ser også av tabellen at verdivurdererne til NPRO mener netto yielden i CBD-porteføljen er 5,7 prosent. Det stemmer godt overens med eiendomsrådgivernes anslag for prime yield. Netto yield fremkommer her som brutto yield fratrukket NPROs driftskostnader på 6 prosent.

I gjennomsnitt er NPROs eiendommer i CBD-området verdt nærmere 37 000 kvadratmeteren. Det er marginalt under hva det koster å oppføre et nybygg i området, inklusive tomtekostnader og entreprenørens fortjeneste.

NPRO eier også mye eiendom på Skøyen. Her oppnår de 1792 kroner per kvadratmeteren i årlige leiepriser, men ledigheten i området er nokså høy, hele 8,8 prosent. Reelle leiepriser her er derfor rundt 1950 kroner kvadratmeteren. Ifølge Unions markedsrapport fra desember ligger topp leieprisnivå på Skøyen på 2400 kroner kvadratmeteren, gjennomsnittsleien på 1700 kroner.

Trakk segHafslund betaler snaue 1800 kroner kvadratmeteren for å leie Drammensveien 144, som KLP nylig kjøpte fra Havila Ariel. Dette er for øvrig et bygg NPRO solgte i mars 2009 og som de vurderte å by på nå, men yielden (5,2 prosent) ble altfor skarp. Vi ser av tabellen at NPROs eiendommer på Skøyen har en antatt netto yield på 6,4 prosent, og gjennomsnittsbygget er verdsatt til ca 26 500 kroner kvadratmeteren.

Et stadig utskjelt område er Nydalen. Akershus Eiendom tegnet for noen uker siden et dystert bilde av området med 20 prosent ledighet. Konsernsjef Olav Line i NPRO trakk på regnskappresentasjonen i forrige uke frem Nydalen nok en gang som et område med de største utfordringene.

Ikke SÅ gærentMen NPRO har en moderat arealledighet på 6,2 prosent i Nydalen i porteføljen på 110 000 kvadratmeter, den økonomiske ledigheten er 5,8 prosent. Leieinntektene er imidlertid lave, så vidt over 1200 kroner kvadratmeteren, langt under antatte markedsleier. De lave leiene skyldes mange og lange inngåtte kontrakter fra begynnelsen av 2000-tallet. Netto yield i Nydalen er 6,7 prosent.

Den virkelige store ledigheten i NPROs portefølje er i nord og øst, som skyldes tomme enkeltbygg som salgsobjektet Kolstadgata 1 på Tøyen. Arealledigheten her er hele 20,7 prosent, svimlende 28,2 prosent i EPRA-ledighet. Vi ser at yieldanslaget spretter opp i høye 7,5 prosent.

Totalt i NPROs 624 000 kvadratmeterstore kontorportefølje er ledigheten 5,8 prosent ved utgangen av 2010, økonomisk ledighet 5,0 prosent. Eiendommene er verdsatt til 15 062 millioner kroner, som gir en gjennomsnittsverdi på 24 144 kroner kvadratmeteren. NPRO mottar 1621 kroner i leieinntekter per kvadratmeteren i året, mens netto yield for hele porteføljen anslås til 6,3 prosent.

NPROOmråde    Verdi pr m2  Bto. leie m2   Nto yield.CBD36 76722475,7Skøyen26 48317926,4Vest21 39915206,7Nydalen16 87912086,7Nord/øst12 3549817,5Stavanger17 88513216,9Totalt24 14416216,3Kilde: NPRO