Oppløsning av sameie etter sameieloven – hva med næringsdrivende?

Advokatene Sofie Vikse og Erik Sverdrup Mår skriver i spalten “Ukens tips” på Estate Nyheter mandag 20. mars 2017 om oppløsning av sameie etter sameieloven. Som Vikse og Mår er inne på kan dette være en svært praktisk problemstilling der flere eier en eiendom sammen.

For næringsdrivende og andre som eier eiendom som utnyttes til økonomisk virksomhet /utleievirksomhet er det imidlertid en viktig nyanse som ikke fremkommer av ukens tips, og som det kan være greit å være klar over.

Dersom to eller flere eier en eiendom sammen og utnytter den til økonomisk virksomhet/utleievirksomhet, kan den virksomheten partene driver sammen falle inn under selskapsloven, jf. selskapsloven § 1. Konsekvensen av dette er at partene er deltakere i et ansvarlig selskap. Dette kan gjelde selv om partene på formell måte ikke har stiftet noe ansvarlig selskap og heller ikke seg i mellom er innforstått med at de er deltakere i et ansvarlig selskap.

Les også: Leietakertilpasninger utført av utleier – skatte- og avgiftsmessige utfordringer

Sameieloven kommer i et slikt tilfelle ikke til anvendelse. Sameieloven gjelder bare så langt ikke annet er avtalt eller følger av “serlege rettshøve”, jf. sameieloven § 1 annet ledd. Selskapsloven er nettopp et slikt “særlig rettshøve” og er i denne situasjonen spesiallovgivning som går foran sameieloven.

Hvis virksomheten faller inn under selskapsloven og partene dermed er deltakere i et ansvarlig selskap har partene ikke en fri oppløsningsrett, slik som i sameieloven. Dersom en deltaker vil ut av et ansvarlig selskap, er hovedregelen uttreden iht. selskapsloven § 2-32. Det skjer altså ikke en oppløsning av hele det ansvarlige selskapet, men den enkelte deltaker kan kreve å få tre ut. Utløsningssummen man har krav på ved en slik uttreden skal fastsettes iht. selskapsloven § 2-33. Etter uttreden vil normalt de øvrige eierne forbli deltakere i et ansvarlig selskap og fortsette næringsvirksomheten tilknyttet eiendommen.

Les også: Vilkårlig eiendomsskatt i Oslo?

Den praktiske konsekvensen av dette er blant annet at dersom selskapsloven gjelder, er muligheten til å få lagt ut hele den felleseide eiendommen i markedet for salg avskåret, noe som ofte vil være løsningen ved en oppløsning som reguleres av sameieloven. Det kan også oppstå en negativ differanse mellom sameierens andel av nettoprovenyet ved salg av hele eiendommen og den utløsningssum som måtte bli fastsatt i henhold til selskapsloven § 2-33, slik at utløsningssummen faktisk blir lavere enn en respektiv andel av nettoprovenyet.

Dersom partene ønsker en fri oppløsningsadgang eller en rett til å tre ut som avviker fra selskapslovens normalordning, må dette eventuelt reguleres i en selskapsavtale mellom deltakerne, slik det ofte gjøres i en aksjonæravtale mellom aksjonærene i et aksjeselskap. Mangler en slik særskilt avtaleregulering vil selskapslovens bestemmelser komme til anvendelse.

Om artikkelforfatterne:

Harald Strømstad er partner og Fredrik Verling er fast advokat i Advokatfirma DLA Piper Norway DA

Les også: – Ikke la låneavtalen hindre fremtidig utvikling

.