Ingen grunn til å fortvile over kommunale pålegg om retting

Det ble tidligere denne uken slått opp i Estate Nyheter at eier av en bygård i Oscars gate 44 i Oslo må tilbakeføre bygget til slik det var i 1897. Bygget består i dag av flere utleieleiligheter, som visstnok aldri er blitt verken omsøkt eller godkjent av kommunen. Oslo kommune fattet derfor pålegg om retting med varsel om tvangsmulkt, et vedtak som ble opprettholdt av Fylkesmannen.

Vi har ikke særlig kjennskap til denne saken, men ser at det er behov for enkelte presiseringer i forhold til hvordan slike pålegg kan håndteres av eier.

At det er utført endringer uten at det nødvendige papirarbeidet er på plass er en ikke uvanlig situasjon i mange av byens bygårder. Både deling av eksisterende boenheter, etablering av nye boenheter i kjeller og på loft, eller tiltak for å optimalisere bruken av bygningen (som takvinduer etc.) kan være utført uten de nødvendige godkjenninger.

Når slike tiltak blir kjent for kommunen vil eier kunne få et pålegg om retting, gjerne også med varsel om tvangsmulkt som i tilfellet Oscars gate 44. Dette betyr likevel ikke at man er bundet til slavisk å følge kommunens pålegg om retting.

Når man mottar et slikt pålegg kan eier enten velge å rette forholdene innen en frist satt av kommunen, eller å sende inn en søknad for å forsøke å få forholdene godkjent i ettertid. Ofte vil kommunen gjøre oppmerksom på denne muligheten i oversendelsen av vedtaket. Dette er vanlig praksis, og i tråd med gjeldende lovgivning. Eier vil derfor i de aller fleste tilfeller ha mulighet til å søke om etterfølgende godkjenning av forhold som i utgangspunktet ikke er godkjent.

Kommunen vil behandle en søknad om godkjenning på vanlig måte. Eier av bygget kan velge å søke om godkjenning av eksisterende tilstand, eller å søke om godkjenning med større eller mindre endringer som er egnet til å legge til rette for rask godkjenning fra kommunen.

Det kan være avgjørende å få inn en god teknisk rådgiver i denne prosessen for å utforme en tilfredsstillende søknad og på denne måten tilrettelegge for kommunens saksbehandling. Det vil uansett være krav om ansvarlig søker i de fleste tilfeller der det skal foretas endringer av bygningsmassen. Foretak som har vært involvert i de ulovlige arbeidene vil imidlertid ikke kunne erklære ansvarsrett når det sendes inn søknad i ettertid.

Dersom det kun er snakk om etterfølgende godkjenning av eksisterende arbeid, uten endringer, utløser dette ofte ikke et krav om foretak som erklærer ansvar for utførelsen. Men dette må undersøkes i forkant da det er mange tilfeller der dette kreves. Ved etterfølgende godkjenning av et ulovlig tiltak vil man også kunne få et tilleggsgebyr i forhold til ordinær søknad uten forutgående tilsynssak fra kommunen.

Når kommunen mottar en slik søknad kan kommunen velge å sette ulovlighetssaken i bero mens søknaden behandles. Det bør søker huske å be om. Dette vil medføre at det ikke løper tvangsmulkt mens søknaden behandles.

Dersom manglende godkjenning av endringer på eiendommen stammer fra tidligere eier, kan det være grunnlag for å rette krav mot selger av eiendommen. I et slikt tilfelle er det viktig å være klar over at foreldelsesreglene kan sette tidsmessige begrensninger for når et slikt krav kan fremmes. Slike forhold vil imidlertid vanligvis oppdages ved en due diligence før erverv.

Så selv om kommunens vedtak om retting og varsler om tvangsmulkt kan synes brutale, vil kommunen være imøtekommende når det kommer inn en veldokumentert etterfølgende søknad om endring.

Artikkelforfatterne er partner Ove-Marthin Granlund og advokat Camilla Lous i Steenstrup Stordrange