Alnabru er i dag et yrende område med en rekke plasskrevde virksomheter. Mange av byggene er kombinasjonslokaler med både lager og kontorer. Eldre oslofolk vil huske området som et lite attraktivt sted, da byens kommunale søppelfylling – Stubberud-fyllinga, var lokalisert her i perioden 1947 til 1963. Den gang ble lastebillass etter lastebillass med søppel tømt rett ut i dagen, til glede for rotter og kråker.
Søppelet ble dekket tilEtter at søppelfyllingen ble lagt ned, ble området påført rene masser før tomtene i området ble bortfestet til ulike næringsdrivende på festekontrakter med 30 års varighet. Festerne ble gjort oppmerksom på at det fortsatt pågikk kjemisk-biologiske prosesser på området, som medførte setninger i grunnen og utvikling av gasser (herunder metangass) som kunne være eksplosjonsfarlige.
I den kommunale saksbehandlingen fremgikk det at området ble vurdert som brukbart som byggegrunn til industriformål når setningene hadde gitt seg. Tomtene ble fordelt til 20 bedrifter som skulle drive egen virksomhet fra eiendommene.
I 2007 ble festerne på Stubberudfeltet varslet om at feltets fremtidige bruk ville bli vurdert. Senere har man innledet et arbeid med regulering og fremtidig utvikling av området. Dette arbeidet forutsetter at tidligere festeforhold blir avviklet.
I november 2010 varslet Oslo kommune at festeavtalene ikke ville bli forlenget når de utløp. Noen festere aksepterte nye, kortvarige festeavtaler, mens andre ikke godtok vilkårene som ble tilbudt.
LES OGSÅ: Saksøkt etter å ha misligholdt eiendomsdeal til 55 mill
Nektet å gi tilbake tomtenBlant de som ikke godtok kommunens krav, var selskapet Foretakseiendom AS. Selskapet er eier av Verkseier Furulunds vei 9 B. Tomten er på 7,6 mål og ble i 1982 festet bort til selskapet Spesialtransport AS, med en festekontrakt med en varighet på 30 år. Bedriften satte opp et bygg i to etasjer med lagerlokaler i første etasje og kontorlokaler i andre etasje. I 1986 ble bygget solgt til Confidentia Eiendom AS, før Foretakseiendom AS kjøpte bygget i 2001.
Kommunen krevde bygget revetDa kommunen ville ha tomten tilbake, anførte Foretakseiendom AS at festekontrakten fortsatt gjaldt. Subsidiært ble det vist til at kommunen hadde plikt til å overta bygningene mot vederlag. Kommunen fastholdt at festekontrakten var utløpt, og varslet erstatningskrav hvis eiendommen ikke ble tilbakelevert «i ryddiggjort stand». I praksis innebærer dette at bygninger på tomten skal fjernes.
Det aktuelle bygget i Verkseier Furulunds vei 9 B er på rundt 6000 kvadratmeter, og huser en rekke selskaper innen byggfag, herunder også Megaflis. I 2014 tok Foretakseiendom AS ut stevning mot Oslo kommune med påstand om at festeretten fortsatt gjaldt. Foretakseiendom AS fikk ikke medhold i tingretten og anke til lagmannsretten ble forkastet i dom av 26. januar 2016.
I etterkant av lagmannsrettsdommen var det noe dialog mellom kommunen og Foretakseiendom AS, men det kom aldri til enighet. I november 2017 ble begjæring om skjønn, vedrørende plikt til overtakelse av bygningen mot vederlag, tatt ut. Skjønnsbegjæringen ble behandlet av Oslo tingrett i juni i fjor, hvor Oslo kommune ble frifunnet fra å overta bygget på eiendommen.
LES OGSÅ: Krevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millioner
«Går til spille i utrengsmål»
Foretakseiendom AS begjærte overskjønn, som nå er behandlet av Borgarting lagmannsrett. I retten støttet Foretakseiendom seg spesielt til tomtefesteloven § 40, som gir fester (og bortfester) rett til å kreve at bortfester overtar bygningen ved festeforholdets utløp dersom fjerning vil medføre at verdier «går til spille i utrengsmål». Selskapet viste til innhentede takster som viser at bygget har en teknisk verdi på 57 millioner kroner, og at verdien av bygget basert på inntjening ligger på ca. 47 millioner kroner etter fradrag for tomt.
– Med et minimum av vedlikehold vil bygget ha lang levetid, og det fremstår som et klart unødvendig spill av verdier å rive det, forklarte Foretakseiendom AS for lagmannsretten.
Utspillet står i kontrast til det som ble anført av Oslo kommune, som ikke ønsker å overta bygningsmassen på tomten og i alle tilfelle ikke betale for det.
– Oslo kommune er opptatt av å legge til rette for en samlet utvikling og transformering av Stubberudfeltet. Et 40 år gammelt og slitent bygg hører ikke med i disse planene. Kommunen ønsker isteden å få bygget revet og tomten frigjort for fremtidig utnyttelse, forklarte Oslo kommune i retten.
LES OGSÅ: Utbygger fradømt retten til Frogner-eiendom
– Ikke fornuftig å riveLagmannsretten kom til at skjønnet skulle fremmes, og brukte en del tid på å vurdere hvor lang tid det vil ta før ny utnyttelse av området er aktuelt. Retten anslår til at det vil gå ti år før dette skjer, og lander på at det «objektivt sett ikke er en fornuftig utnyttelse i den kommende tiårsperioden» å banke ned bygget.
– «Bortfestere flest» ville sett hen til at det økonomisk fornuftige ville vært å fortsatt benytte bygget på en måte som gir inntekter frem til området er klar for annen utnyttelse, påpeker lagdommer Ragnar Eldøy.
Rettens administrator legger til at selv om kommunen primært ikke driver med utleie, har den likevel en organisasjon som kan håndtere slik virksomhet for en begrenset periode. Kommunen kan også leie inn nødvendig kompetanse, slik Foretakseiendom AS har gjort, tilføyes det.
Det kan legges til at Foretakseiendom AS besitter god juridisk kompetanse. Eieren av selskapet er advokat Anders Eckhoff. 75-åringen var partner i advokatfirmaet BAHR frem til 2013, og begynte i BAHR allerede i 1972. Han fikk møterett for Høyesterett i 1995, og er i dag tilknyttet BAHR som rådgiver. Eckhoff eier Foretakseiendom AS gjennom Foretakskonsulenter AS. Dette selskapet eies av Anders Eckhoff og Linn Eckhoff Dolva (41), hvor sistnevnte til daglig jobber som senioradvokat i advokatfirmaet Hjort.
LES OGSÅ: Saksøkte staten etter at asylavtale gikk fløyten
Må betale for bruksverdienVed vurderingen av om verdier «spilles i utrengsmål», tok lagmannsretten utgangspunkt i hvilken bruksverdi bygget vil ha i et tiårsperspektiv, hvor kostnadene til å rive bygget legges inn ved avslutning av perioden. Retten kom til en neddiskontert nåverdi ved utleie av bygget er på drøyt 25 millioner kroner. Deretter regnet retten seg frem til at den neddiskonterte nåverdien ved utleie til utelager (utleie av tomt uten bygg) er 12,9 millioner kroner.
Differansen på ca. 12 millioner kroner utgjør den neddiskonterte verdien av kontantstrømmene, slår retten fast.
– Alt i alt er (…) lagmannsretten kommet til at bygningen representerer en så stor økonomisk verdi at pålegg om borttaking vil føre til et unødvendig spill av verdier. Vilkårene i tomtefesteloven § 40 første ledd er da oppfylt, skriver retten i dommen og avslutter slik:
– Bruksverdien for bortfester vil være differansen mellom nåverdien av utleie av bygg og tomt fratrukket nåverdien av utleie som utelager. Som nevnt foran utgjør dette avrundet 12.000.000 kroner. Resultatet blir da at kommunen plikter å overta bygget mot å betale dette som vederlag.
Partene måtte selv bære sine egne saksomkostninger. Foretakseiendom AS var representert av advokat Ole Edvard Tokvam, mens advokat Atle Torvund var prosessfullmektig for Oslo kommune.
Skjønnet ble avsagt 16. januar.
