Hva kan 2018 fortelle oss om 2019?

Noen trender er ganske klare. Forretningslokaler deles og det skal bringes innhold til leveransen utover tilgangen til lokalet. 2018 ble året for co-working, fleksibilitet og “community” tankegang. Tjenesteleveransen ble brått viktigere enn tilgangen. Kontraktstandarder for co-working og korttidsleie av handelslokaler lanseres nå av NEF/FFN/Norsk Eiendom på linje med de andre standard leieavtalene.

Co-working-avtalene inngås mellom co-working-aktøren og brukerne, mens en lett tilpasset variant av standard leieavtale kan benyttes mellom utleier og co-working-aktøren.

LES OGSÅ: Co-working – Leiestandarden passer ikke

Risiko for utleier – en dreining mot managementavtaler?Så langt, så godt. Men å tegne en lang leiekontrakt med en co-working-aktør som baserer sin inntekt på korte kontrakter kan innebære stor risiko for utleier i et nedadgående marked. Det er ikke unaturlig om en fortjenestesplitt mellom utleier og co-working-aktøren kan bli neste steg, for eksempel etter modell fra managementavtaler i det internasjonale hotellmarkedet.

Under en managementavtale driver operatøren (kontor)hotellet for eiers regning og risiko og får betalt for denne tjenesten i form av et management fee.

Data som eiendomsverdiInternetthandelen øker, butikkdøden har blitt en realitet og bygging av kundelojalitet blir stadig viktigere. Data om kundeadferd og plattformer for kundekontakt gir merverdi dersom man har tilgangen til disse. Noe tilsvarende ser vi i markedet for drift av bygg. Byggene produserer informasjon for forvalteren som kan gjøre det vanskelig å skifte ham ut.

Eiendomsbransjen vil måtte lære seg hvordan man sikrer seg tilgang og begrenser andres tilgang til de data som skapes gjennom bruken og driften av eiendommen.

Forsikringspenger i eiendomsmarkedetLivselskaper og pensjonskasser er store eiendomsinvestorer. I tillegg til de vanlige vurderingene, må slike aktører ta hensyn til skatt og finansregulatoriske rammebetingelser. Nylig har det blitt vedtatt en rekke lovendringer som påvirker livselskapenes muligheter for å gjøre eiendomsinvesteringer. Summen av disse gir fleksibilitet og åpning for nye investeringsstrukturer.

Men reglene er vanskelig tilgjengelige. Advokater som behersker dette feltet kan vente seg mange oppdrag fremover.

Reguleringsplaner og utbyggingsavtaler2018 har vært preget av komplekse eiendomsutviklingstransaksjoner, både innen bolig og næring. Flere aktører har gått inn i den mer opportunistiske delen av markedet. Reguleringsplaner, utbyggingsavtaler og grunneieravtaler er stadig oftere innslag i transaksjoner. Forståelse for reguleringsrisiko og planprosesser er helt avgjørende også for transaksjonsadvokaten.

Eiendomsutvikling bringer dessuten med seg skatte- og mva-spørsmål. Den komplette eiendomsadvokat må beherske dette.

LES OGSÅ: Konfliktnivået mellom offentlige og private utbyggere stiger

De siste årene har kommunen strukket strikken langt for å hente inn privat finansiering av offentlige tiltak gjennom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Utbyggerne begynner å få nok. Det er flere initiativ i retning av endringer på dette området. Men systemet med private bidrag til offentlig infrastruktur i utbyggingsområder har kommet for å bli.

Det grønne skiftetMiljø og bærekraft er på de flestes agenda, og nå mener man alvor. Nylig er et boligprosjekt blitt BREEAM-sertifisert. De fleste investorer av en viss størrelse stiller krav til de selskapene man investerer i. Grønn finansiering er populært. Og Oslo er valgt til Europeisk miljøhovedstad 2019.

Et utslag av bærekraft fokuset er fortetting langs kollektivknutepunktene for å redusere biltrafikken. Forståelsen for denne utviklingen er sentral. Også statlige aktører opererer som knutepunktsutviklere: Som en del av jernbanereformen vil Bane NOR utvikle sin eiendomsmasse, både for å finansiere jernbanen gjennom eiendomsinntekter og for å øke kundegrunnlaget og attraktiviteten av jernbanen på lengre sikt.

Compliance i eiendomsbransjenDet er en klar forventning fra kunder, investorer, myndigheter og samfunnet for øvrig at bedrifter skal opptre etisk og samfunnsansvarlig. Bedrifter som ikke er «compliant» risikerer omdømmetap, økonomisk tap, straffeforfølgning, bøter, og utestengelse fra kunder eller offentlige aktører.

LES OGSÅ: Hva ligger i begrepet compliance?

Tilsynsmyndighetene har fått utvidet sine muligheter til å sanksjonere brudd. Et eksempel på dette er de nye personvernreglene som ble innført i 2018. Andre områder som berører eiendomsaktører er sosial dumping, miljø, byggherreansvar, hvitvasking og antikorrupsjon. Summen av kravene til regeletterlevelse gjør at eiendomsaktører støtter seg til sin eksterne advokatforbindelse som en outsourcet complianceavdeling.

Fremtidens eiendomsadvokatDet krever stadig mer å opprettholde posisjonen som en komplett eiendomsadvokat. En kunnskapsbase som er bredere enn den tradisjonelle eiendomsjussen er en fordel, for eksempel skatt- og avgift, finansregulatorisk, selskapsrett eller plan- og bygningsjuss. Interesse for samfunnsutvikling og en nysgjerrig innstilling er viktig. Likeså et godt team. 70 prosent av juss-studentene er jenter. De miljøene som vil blomstre fremover er de som er attraktive arbeidsplasser for dyktige, unge folk av begge kjønn.

Generasjonsskiftet er i gang i mange firmaer. Da gjelder det å ha arvtakerne på plass. Morgendagens toneangivende eiendomsadvokater vil være andre enn de vi ser i dag.

Artikkelforfatteren er advokat og partner i BAHR.