Eiendomsinvestor tilkjent 5.5 mill i erstatning etter salgsblemme

I en avgjørelse noen dager før jul har Borgarting lagmannsrett tilkjent eiendomsinvestoren Arild Schjelderup en erstatning på 5,5 millioner kroner. Retten mener Schjelderup skal ha erstatning fordi han ikke fikk overta en eiendom han hadde lagt inn bud på.

Kom over promo-video

Ved et tilfeldig søk på Internett i mars 2016 oppdaget Arild Schjelderup at Langoddveien 109 på Snarøya var til salgs. Strandeiendommen på drøyt 2,5 mål fanget umiddelbart Schjelderups interesse, og i åttetiden på kvelden den 31. mars la han inn et bud på 18 millioner kroner til Krogsveen, som var selgers megler. Akseptfristen ble satt til klokken 21 samme kveld.

Krogsveen-megleren anmodet selgerne om ikke å godta budet, da han hadde fått nyss om at det var flere som kunne være interessert. Det lyktes ikke å få tak i disse, og det ble anbefalt å komme med et motbud på 22 millioner kroner. Motbudet ble ikke akseptert av Schjelderup. Dagen etter, den 1. april, kom Schjelderup likevel med et motbud på 20 millioner. Budet ble akseptert og Schjelderup fikk beskjed om at han hadde fått tilslaget.

LES OGSÅ: «Søkemegler» fikk ikke betalt – må i stedet ut med en halv million kroner i rettskostnader

Fylkesmannen stanset salget

Eieren av eiendommen var en eldre mann som hadde tre døtre, der den ene ble oppnevnt som hjelpeverge. Etter at budet hadde blitt akseptert, fikk søstrene henvendelser som gikk på at eiendommen hadde blitt kuppet til under markedspris. Henvendelsene nådde Fylkesmannen, som stanset salget og krevde omsalg.

Eiendommen ble lagt ut på ny, denne gangen med Nordvik & Partners som megler. Etter ny budrunde ble eiendommen solgt til 26 millioner kroner – seks millioner mer enn ved første salgsrunde.

Arild Schjelderup og selskapet Mic Invest AS, som fikk det opprinnelige tilslaget på eiendommen, saksøkte selgeren – og daværende eiendomsmegler Krogsveen for syv millioner kroner. I Asker og Bærum tingrett ble hjelpevergen dømt til å betale seks millioner kroner i erstatning til Schjelderup. De to andre søstrene og Krogsveen ble frifunnet.

Eiendommen ble ikke annonsert

Både hjelpevergen og Schelderup anket dommen, og nå har Borgarting lagmannsrett behandlet saken. For søstrene møtte advokat Erling Høyte som prosessfullmektig, mens advokat Ole Rasmus Asbjørnsen representerte Arild Schjelderup/Mic Invest AS. Krogsveens prosessfullmektig var advokat Hildegrunn Piro.

I sin innledning skriver retten, ved lagdommerne Mette D. Trovik, Petter Ringnes og Anders Bøhn, at dommerne «er enige om resultatet men med noe forskjellig begrunnelse».

– Flertallet viser til at eiendomsmeglerne (Krogsveen, red. anm.) aldri hadde annonsert eiendommen for salg hverken på Finn.no, sosiale medier eller i aviser før budgivningen fant sted. Meglerne hadde heller ikke kontaktet sin «kundebank» med mulige interessenter før budgivningen, skriver retten.

LES OGSÅ: Gårdeier og leietaker saksøkte hverandre. Taperen måtte ut med 2,6 millioner kroner

Den eneste markedsføringen av eiendommen var en dronefilm, som produsenten av filmen hadde lagt ut på Internett på egen hånd. Det var altså denne filmen som Arild Schjelderup slumpet borti under sitt tilfeldige søk på Internett. I tillegg var det satt opp et «Til salgs»-skilt på eiendommen.

Retten sier videre at den legger til grunn at Mic Invest var i aktsom tro med hensyn til om hjelpevergen hadde den nødvendige fullmakt til å inngå avtalen, jf, avtaleloven § 25 annet ledd.

Selskapet fikk ikke kunnskap om vergemålet i forbindelse med budprosessen, og fikk heller ikke opplysninger om dette i forbindelse med hjelpevergens aksept av siste bud. Det forelå heller ingen andre opplysninger som ga selskapet grunn til å tro at salget ikke ville gå i orden da aksepten ble gitt 1. april 2016.

Retten er etter dette kommet til at det foreligger ansvarsgrunnlag for hjelpevergen overfor Mic Invest etter avtaleloven § 25, og at selskapet skal ha erstattet det tap det har lidt ved at det ikke fikk kjøpt eiendommen til 20 millioner kroner.

LES OGSÅ: Townhouse-strid på Frogner: krever 11 millioner i erstatning

Avfeier teori om «skittent spill»

Borgarting lagmannsrett finner å sette tapet for Schjelderup til 5,5 millioner kroner, en halv million lavere enn tingrettens syn. Retten begrunner dette med at Schjelderup «sparte» en halv million kroner i dokumentavgift da han ikke fikk tilslaget på eiendommen.

Og retten legger til:

– Det har fra (søstrene, red. anm.) også vært fremsatt visse antagelser og anklager om «skittent spill» i forbindelse med salgsprosessen ved at det har vært bindinger mellom Mic Invest og megler, og at megler skal ha øvd sterkt påtrykk for å få dem til å godta budet fra Mic Invest. Slik saken har vært opplyst for lagmannsretten er det imidlertid ikke bevismessig dekning for slike alvorlige anklager.

– Det er dermed heller ikke grunnlag for noen reduksjon i erstatningen på grunn av slike forhold, konkluderer retten.

I tillegg til erstatningen må hjelpevergen ut med saksomkostninger på 90.000 kroner.

De to andre søstrene og eiendomsmegler Krogsveen frifinnes. Schjelderup idømmes saksomkostningene for disse på snaut 340.000 kroner.

LES OGSÅ: Tilkjent 15 millioner i erstatning etter å ha kjøpt Holmenkollen-bolig til 13,5 millioner