Kommunal forkjøpsrett – endringer i sikte i Oslo

En kommune har forkjøpsrett når en leiegård i kommunen overdras. Det samme gjelder når minst halvparten av aksjene eller andelene i et leiegårdsselskap overdras. Forkjøpsretten gjelder bare utleieeiendommer hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og som har minst fem boliger. Seksjonerte eiendommer regnes ikke som leiegårder, men en samleseksjon med boliger vil beholde statusen som leiegård selv om eiendommen er seksjonert.

Til tross for at loven gir kommunene et godt verktøy for erverv av eiendom til fordel for seg selv eller beboere, benyttes den overraskende sjeldent. Det er primært Oslo, Bergen og Trondheim som synes å benytte seg av forkjøpsretten. Når forkjøpsretten benyttes er det alltid til fordel for beboerne. I 2017 var det meldt 27 leiegårdstransaksjoner i Oslo og bare i 2 transaksjoner ble det fattet vedtak om å benytte forkjøpsretten. Dette er overraskende i lys av at Oslo kommune har en tydelig plan om å kjøpe boliger.

Som offentlig innkjøper er det opplagt store fordeler knyttet til det å kjøpe på forkjøpsrett: Prisen er som regel dokumentert markedspris og dersom prisen ikke lar seg fastsette eller hvor forkjøpsretten utløses som følge av aksjeoverdragelse, skal prisen om partene ikke blir enige fastsettes ved skjønn. Ved skjønn bestemmer skjønnsretten (en juridisk dommer og to fagkyndige dommere) hva eiendommens omsetningsverdi er, basert på en grundig saksforberedelse og skjønnsforretning.

I svar av 21. august 2018 på spørsmål stilt av en byrådsrepresentant (byrådssak 144/18) uttaler Boligbygg at foretaket som del av et påbegynt “arbeid med å utarbeide nye prosedyrer, rutiner og strategier for kjøp av fast eiendom (…) har ansett bruk av forkjøpsrett som en svært godt egnet metode for anskaffelse av kommunale boliger”. Jeg blir derfor ikke overrasket dersom Oslo kommune i mye større utstrekning vil fatte vedtak om å benytte seg av forkjøpsretten. Dette er nok bra for kommunen, men det bør samtidig føre til at partene i leiegårdstransaksjoner tar hensyn til at forkjøpsretten er en realitet snarere enn et formalkrav om melding som blir besvart med et kort “nei takk” fra kommunen.

De fleste som kjøper og selger leiegårder eller som er rådgivere ved slike transaksjoner, kjenner til loven og også at både kjøper og selger plikter å sende en melding til kommunen straks bindende avtale er inngått. Det er nok transaksjoner som ikke blir meldt. Om man lar være å melde kan konsekvensene oppfattes som tyngende og oppdagelsesrisikoen er høy. Om det oppdages at en transaksjon ikke er meldt kan kommunen komme på banen etter mange år og kreve å overta eiendommen til en da historisk pris.

Det vesentligste av leiegårdsomsetningen skjer nå gjennom salg av selskap. Dette er hovedfokuset for fremstillingen. Dersom det er en ren eiendomstransaksjon er utgangspunktet at kommunen trer inn som kjøper i kjøpekontrakten og det blir på en måte enklere å forholde seg til prosessen og den blir også raskere avklart. Ved overdragelse av eiendomsselskap er det fremdeles leiegården som sådan kommunen har forkjøpsrett til og da er ikke prisen nødvendigvis den som partene i transaksjonen har lagt til grunn. Den kan bli høyere og den kan bli lavere og best av alt er at eiendommen kjøpes direkte slik at det kan bli en fin gevinstskatt som man kanskje ikke hadde sett for seg. Partenes idéer om hva eiendommen er verdt med og uten såkalt “latent skatt” er irrelevant og skatteregningen er noe man får håndtere på kammerset. “Eiendomsverdien” slik den ofte defineres særskilt ved overdragelse av eiendomsselskaper er i beste fall bare en indikasjon på hva omsetningsverdien er.

Før vi kommer tilbake til verdsettelsen og oppgjøret, skal vi kort nevne at i det partene inngår en bindende avtale som gir kommunen forkjøpsrett – uavhengig av om forkjøpsretten benyttes eller ikke – inntrer et forbud mot å disponere rettslig over eiendommen. Man kan ikke inngå leieavtaler, pantsette eller gjøre noe annet enn tinglysning av skjøte og kjøpekontrakt. Det inntrer også et forbud mot på foreta byggearbeider eller andre påkostninger utover nødvendig vedlikehold. Vedlikehold har man også en plikt til å utføre frem til overskjøting til kommunen finner sted eller det foreligger vedtak om ikke å benytte seg av forkjøpsretten. De fleste vil nok synes det er greit å vedlikeholde, men det kan jo f eks være at eiendommen er kjøpt med det formål at den skal rehabiliteres ut over vedlikehold og da er dette noe man altså ikke kan starte med. Kostnadene man pådrar seg ut over vedlikehold har kommunen ingen plikt til å kompensere.

En forkjøpssak kan ta lang tid. Kommunen har fire måneder på seg for å fatte vedtak. Fristen løper fra man får en melding som oppfyller bestemte krav som er fastsatt i egen forskrift. Om man ikke blir enige med kommunen om hva eiendommen er verdt, vil det hele ende med en skjønnssak. En slik sak kan gå videre til overskjønn, og overskjønnet kan gå videre til Høyesterett og dersom Høyesterett finner feil ved rettsanvendelsen eller saksbehandlingen kan det bli en nye runde med overskjønn. Når det hele er avgjort endelig kan kommunen også ombestemme seg og fatte vedtak om å ikke benytte seg av forkjøpsretten.

Siden forkjøpet først kan gjennomføres når prisen er avklart, betyr det at det kan ta flere år før man får avklart eierskapet til eiendommen og hva man får i vederlag.

Vederlaget skal fastsettes til leiegårdens omsetningsverdi og hva den er vil bli vurdert konkret av skjønnsretten. Her vil skjønnsretten forsøke å finne “det som som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigdeommen ved friviljug salg”. Uttrykket “vanlege kjøparar” er benyttet for å utelukke hva spekulasjonskjøpere måtte tenke om verdien og hva kjøpere med spesielle behov eller interesser kan være villig til å betale. Ordene “leiegård” og “spekulasjon” blir jo ofte nevnt sammen når man omtaler deler av leiegårdsmarkedet. Det er omsetningsverdien på det opprinnelig avtalte overtakelsestidspunktet som skal legges til grunn. Skjønnsretten vil i en slik sak ta stilling til hva leieinntektene er og vil bli, hva vedlikeholdskostnadene og andre eierkostnader er, hvilket avkastningskrav som markedet la til grunn på det relevante tidspunktet, samt om eiendommen har et verdipotensial ut over eksisterende utnyttelse som vil bli reflektert i omsetningsverdien. Mange leiegårder har næringslokaler og disse skal verdsettes etter de samme prinsippene. Det er ikke så rart at partene blir uenige om hva omsetningsverdien er. Skjønnet fra 2017 vedrørende Von der Lippes gate 15 er illustrerende for det. Her mente kommunen at verdien lå mellom 92 og 97 millioner kroner og Fredensborg at eiendommen var verdt 150 millioner kroner. Skjønnsretten endte på 115 millioner kroner. For ordens skyld skal det nevnes at skjønnsretten også kan legge til grunn en verdsettelse basert på salg av selveierleiligheter, men også det vil bero på en konkret vurdering av hva “vanlege kjøparar” av leiegården motiveres av når de fastsetter prisen.

I tillegg til vederlaget for eiendommen er det også et oppgjør som omfatter inntekter og kostnader. Kommunen har krav på leieinntektene fra det overtakelsestidspunktet som partene i sin tid avtalte. Videre skal kommunen kompensere for utgiftene i samme periode. Dette vil omfatte vedlikeholdskostnader, eiendomsskatt, forsikring, elektrisitet etc. Om man har vært så dum å påkoste eiendommen utover vedlikehold er dette noe kommunen ikke plikter å kompensere. For å avbøte dette direkte tapet av løpende avkastning får man kompensasjon gjennom en såkalt avsavnsrente. Denne fastsettes konkret og i den nevnte saken om Von der Lippes gate 15 ble denne fastsatt til 2,68 %. Det er litt varierende praksis på dette punktet. Det finnes eksempler på at kommunen har kompensert nødvendige finansieringskostnader og begrenset avsavnsrenten til den egenkapitalen som er benyttet, men i nyere rettspraksis har man sett bort fra finansieringskostnadene og beregnet avsavnsrente for hele løsningssummen.

Til slutt: Vedrørende skatteregningen er det trolig slik at skattelovens § 14-70 om betinget skattefritak ved ufrivillig realisasjon kommer til anvendelse, slik at man kan reinvestere vederlaget til å erverve nytt objekt av samme art (innen utløpet av det tredje året etter realisasjonsåret).

Det vi har vært gjennom nå med relativt grov og unyansert pensel tilsier at man må tenke seg nøye om før man igangsetter en leiegårdstransaksjon. Det å melde transaksjonen når den først er avtalt er ikke spesielt komplisert. Det er også vanlig at partene avtaler overtakelsestidspunkt som tidsmessig tillater at kommunens forkjøpsrett avklares i forkant, samt at kjøper ikke har plikt til å overta leiegårdsselskapet om kommunen benytter seg av forkjøpsretten. Man bør opplagt ta høyde for måten leiegården vil bli verdsatt dersom man ender opp i skjønnsretten. Man bør også teste verdsettelsen basert på de prinsippene en skjønnsrett legger til grunn. Frem til nå har kommunen også utlukkende basert sitt forkjøp på beboerinteresse. Dette har man til en viss grad kunne planlegge i lys av ved å sørge for avvikling av leiekontrakter, men også ved å legge til rette for at beboernes interesser sikres i den transaksjonen man planlegger f eks ved at de tilbys å kjøpe leilighet dersom eiendommen kjøpes med tanke på salg av selveierleiligheter. Siden leietakernes kjøperett ved seksjonering er fjernet i den nye eierseksjonsloven bør man også vurdere seksjonering av eiendommen. Det er vel grunn til å anta at flere leiegårder vil bli seksjonert siden Oslo kommune må antas å benytte forkjøpsretten på egne vegne.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet bør kanskje ta en ny titt på unntaket for seksjonerte leiegårder dersom “smutthullet” fører til at veldig mange reelle leiegårder unntas fra forkjøpsretten gjennom seksjonering. Det var et halvhjertet forsøk på å oppgradere loven tidlig på totusentallet, men dette ble lagt på is da arbeidet med “burettslovene” beslagla mye av kapasiteten. Meg bekjent foreligger det ingen planer om noen lovrevisjon til tross for at det er flere sider av loven som kanskje bør oppgraderes.