Krevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millioner

I april i fjor fattet Lørenskog kommune vedtak om ekspropriasjon av rundt 50 mål av nabotomten til Lørenskog kirke. Vedtaket ble fattet med grunnlag i kommunens plikt til å sørge for ledige gravplasser for minst tre prosent av befolkningen.

Vedtaket ble ikke påklaget, men partene kom ikke til enighet om erstatning. Dermed fremmet kommunen begjæring om skjønn for Nedre Romerike tingrett.

Saken ble behandlet ved Nedre Romerike tingrett i juni i år. Skjønnsretten ble satt med fem medlemmer, hvorav to landbrukskyndige og to utbyggingskyndige. Det ble også gjennomført befaring på arealet.

Resultatet av skjønnet ble klart i slutten av august.

Stor avstand mellom parteneEn gjennomgang av skjønnsdommen viser at det var temmelig stor avstand mellom kommunen og grunneier hva angår fastsettelsen av erstatningen.

Kommunen anførte i retten at påregnelig bruk av arealene i dag er landbruk – hvis man da ser bort fra reguleringen til grav- og urnelund. Kommunen viste til en rapport utarbeidet av en landbruksfagkyndig, hvor det ble konkludert med en verdi på kr. 12,58 per kvadratmeter, eller samlet 629.000 kroner for hele det aktuelle arealet på 50 mål.

LES OGSÅ: Kjøpte verdiløs eiendom, men fikk ikke heve kjøpet

Grunneieren var representert ved advokat Jarle W. Holstrøm, som la til grunn helt andre forutsetninger for arealets verdi.

Holstrøm påpekte at det foreligger planer om utbygging av T-bane i området og at det har gode fysiske beskaffenheter for utbygging. Han viste til en opsjonsavtale mellom eierne av en tilstøtende eiendom og Olavsgaard Eiendom AS fra 2010, som angir minimumspris for ferdigregulert areal til 1200 kroner per kvadratmeter, dersom prisene reguleres i henhold til konsumprisindeksen.

– Dette tilsier en pris på 79,6 millioner kroner for arealet, påpekte Holstrøm i retten.

Det ble også lagt frem en verdivurdering foretatt av eiendomsmegler Kjetil Bergersen. Han har angitt en verdi på 45 millioner kroner for det eksproprierte arealet. Ved denne verdien er det tatt utgangspunkt i at eiendommen ikke er regulert og derfor har en reguleringsrisiko.

– For lang tidshorisontI sin vurdering slår skjønnsretten fast at grunneieren har krav på full erstatning som følge av kommunens ekspropriasjon av arealet.

– Arealets beliggenhet og beskaffenhet gjør at fremtidig utnytting av arealet til boligformål ikke er utenkelig. Det er likevel ikke påregnelig at arealet i dag ville ha blitt omregulert innenfor en tidshorisont som ville hatt betydning for hva en vanlig kjøper ville ha betalt (ca 20 år, rettens anmerkning), skriver skjønnsretten.

Retten vurderte de tidligere nevnte planene om fremtidig T-bane, men konstaterte at dette vil forutsette omfattende statlig finansiering gjennom en fremtidig Nasjonal Transportplan.

– Realisering (…) er etter dette ikke tilstrekkelig klart og konkret til å kunne utgjøre et holdepunkt for påregnelig fremtidig utbygging av arealet, påpeker retten.

Skjønnsretten bemerker også at tidsnære plandokumenter fra kommunen tilsier at prinsippene om fortetting og bevaring av jordbruksarealer er videreført.

Den endelige slutningen i skjønnsretten ble slik: Salgsverdien skal fastsettes som jordbruksareal.

Skjønnsretten konkluderte med at det ville påregnelig «med dyrking av høsthvete hvert tredje år og vårkorn de øvrige år». Med fratrekk av kostnader forbundet med rydding av arealet, kom retten frem til at arealverdien fastsettes til kroner 25,25 per kvadratmeter, eller samlet litt i overkant av 1,26 millioner kroner. Altså det dobbelte av kommunens opprinnelige tilbud, men et stykke unna grunneiers forventninger på 80 millioner kroner.

LES OGSÅ: Utbygger fradømt retten til Frogner-eiendom

Til angrep på advokatens timesatsAv skjønnet fremgår det at uenigheten strakk seg lenger enn til bare erstatningsutmålingen. Advokat Erlend W. Holstrøm la frem et sakskostnadskrav på 521.875 kroner, som tilsa en timesats på 3600 kroner eks. mva. Christian Stang Våland, som var kommunens advokat, gjorde gjeldende at både Holstrøms timepris og antall timer var for høyt, ikke minst siden «det vesentlige av saksdokumentene var tilrettelagt av grunneier for kommunen».

Videre ble det fra Våland gjort gjeldende at det rettslige tema var et sentralt tema «som ikke krevde juridisk nybrottsarbeid».

Retten bemerker i sin vurdering «at advokat Holstrøms timesats er høy». Men retten fant ikke rettspraksis som tilsa at timesatsen, sett sammen med timeforbruket, var for høy.

Med fratrekk av noen uklarheter rundt moms på diverse mindre utlegg, ble sakskostnader tilkjent med rett i underkant 520.000 kroner.