KATTA I SEKKEN: Selger satt igjen med milliongevinst etter å ha solgt en eiendom som ikke kunne bebygges. Kjøperne kjemper nå for å få heve kjøpet, foreløpig uten større hell. Siste runde skal stå i Høyesterett (bildet).
Kjøpte verdiløs eiendom, men fikk ikke heve kjøpet
To privatpersoner, som eide hver sin boligseksjon, fikk tillatelse til å utskille et fellesareal på 700 kvadratmeter som tomt til boligformål i Bodø kommune i august 2014. De undersøkte ikke nærmere hvorvidt tomten kunne bebygges, men la ut eiendommen til salg som «tomt til boligformål». Eiendommen ble solgt «som den er» etter avhendingsloven.
Annonse
Et samboerpar kjøpte deretter tomten for 1,9 millioner med formål om å bygge seg en privatbolig på tomten. Da kjøperne søkte om byggetillatelse, viste det seg imidlertid at tomten lå innenfor 50-metersbeltet fra en riksvei, og at de derfor måtte få dispensasjon fra Statens Vegvesen.
Annonse
Slik dispensasjon ble ikke gitt, og kjøperne fikk dermed ikke byggetillatelse. Tomten viste seg altså å være ubebyggelig – og kjøper hadde kjøpt «katta i sekken» for 1,9 millioner kroner
Kjøperne krevde å få heve kjøpet, men selger nektet. Kjøperne tok deretter ut søksmål mot selgerne med krav om å få hevet kjøpet.
Annonse
UENIG I DOM: Advokat Øystein Myre Bremset.
Stang ut i to rettsinstanserBåde tingretten og lagmannsretten kom til at det ikke forelå mangler ved kjøpet. Lagmannsretten kom i dommen (LH-2017-195169) til at selgerne ikke hadde gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8, og at eiendommen heller ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingsloven § 3-9.
Kjøperne anket saken til Høyesterett, som nylig har sluppet saken inn til behandling. Dommen er derfor ikke rettskraftig, og siste punktum er ikke satt.
Etter vårt skjønn har lagmannsrettens begrunnelse noen vesentlige svakheter.
Det er et alminnelig prinsipp i kontraktsretten at et kjøpsobjekt skal kunne benyttes til det formål tilsvarende objekter normalt brukes til. Kjøpsobjektet skal være formålstjenlig («fit for purpose»). Dette generelle prinsippet er også nedfelt i avhendingsloven § 3-2 første ledd bokstav a). Bestemmelsen lyder:
«(1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje(a) høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til,»
En tomt som selges som «tomt til boligformål», og som er regulert til boligformål, kan som et klart utgangspunkt brukes til oppføring av bolig. Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at man har krav på å få bygge en eller annen bolig på en eiendom som er regulert til boligformål. Hva man konkret kan bygge, beror på de nærmere begrensninger som følger av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og gjeldende reguleringer. Hvis en boligtomt ikke kan bebygges overhodet, oppfyller den heller ikke sitt tiltenkte hovedformål. Da er eiendommen også mangelfull, jf. avhendingsloven § 3-2 første ledd bokstav a). Lagmannsretten har ikke drøftet forholdet til avhendingsloven § 3-2 (og domspremissene tyder på at kjøperne heller ikke hadde noen anførsler knyttet til denne bestemmelsen).
Ubrukelig og verdiløsEiendommen ble solgt med et «som den er-forbehold». Et slikt forbehold gjelder også når en eiendom ikke oppfyller sitt formål, jf. avhendingsloven § 3-2. Men når en eiendom, som her, ikke oppfyller sitt hovedformål, vil den nesten alltid være i «vesentlig ringare stand enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med», jf. avhendingsloven § 3-9, slik at selgeren som den klare hovedregel har risikoen for eiendommens manglende formålstjenlighet. I denne saken var det tale om en eiendom som økonomisk sett var nærmest verdiløs, og som praktisk sett var bortimot ubrukelig (i hvert fall til sitt tiltenkte boligformål). Det må derfor være klart at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperne hadde «grunn til å regne med», jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum.
UENIG I DOM: Advokat Sofie Komissar.
Lagmannsretten skriver både i drøftelsen av avhendingsloven § 3-8 og § 3-9 at kjøperen var «nærmest til å bære risikoen for at tomten lot seg bebygge». Altså at kjøperen var nærmere enn selgeren til å bære denne risikoen. At man spør seg om hvilken av to avtaleparter som er nærmest til å bære risikoen for et eller annet, er for så vidt en kjent tilnærming i avtaleretten. Men avhendingsloven har sin egen regulering av hvordan risikoen mellom kjøper og selger skal fordeles. Systemet etter avhendingsloven er at selgeren har risikoen for egen opplysningssvikt (jf. avhendingsloven § 3-7 og § 3-8), mens kjøperen har risikoen for brudd på sin egen undersøkelsesplikt (jf. avhendingsloven § 3-10). Dersom det foreligger brudd både på selgers opplysningsplikt og på kjøpers undersøkelsesplikt, går selgerens opplysningssvikt foran, jf. avhendingsloven § 3-10, slik at eiendommen i slike tilfeller er mangelfull.
Dersom det hverken foreligger brudd på selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, er det avhendingsloven § 3-9 som avgjør hvem av partene som har risikoen for omstendigheter ved eiendommen som var skjult for begge parter ved avtaleinngåelsen (skjulte mangler). Etter avhendingsloven § 3-9 har kjøperen risikoen for mangler ved eiendommen som ikke er vesentlige, mens selgeren har risikoen for mangler ved eiendommen som er vesentlige. Som nevnt ovenfor mener vi at en eiendom som ikke kan benyttes til sitt tiltenkte hovedformål har vesentlige mangler, og at dette er selgers risiko.
Etter vårt skjønn var eiendommen i Bodø klart mangelfull, med mindre kjøperen burde ha oppdaget at man ikke ville få byggetillatelse forut for kjøpet, jf. avhendingsloven § 3-10, eller omstendighetene som medførte at man ikke kunne få byggetillatelse først inntrådte etter overtakelsen (risikoens overgang). Disse spørsmålene er imidlertid ikke behandlet av lagmannsretten.
– Kvalifisert urimeligVi legger til at resultatet i saken fremstår som så kvalifisert urimelig, at man kan spørre seg om kjøpsavtalen ville kunne settes til side med hjemmel i avtaleloven § 36. Det er vanskelig å se gode grunner til hvorfor selgerne skal sitte igjen med en milliongevinst etter å ha solgt katta i sekken, mens kjøperne på sin side formodentlig har tapt all sin oppsparte egenkapital på den inngåtte avtalen.
Saken skal som nevnt prøves av Høyesterett, og det blir spennende å se hva Høyesterett kommer frem til. Vi opplyser for ordens skyld om at vi ikke bistår noen av sakens parter, og vi har ikke hatt noen befatning med saken. Vi har utelukkende basert oss på lagmannsrettens dom, og det kan derfor være faktiske omstendigheter i saken som vi ikke har fått med oss.
