Det er størrelsen det kommer an på

Høsten 2016 var preget av det reneste eufori i boligmarkedet i hovedstaden. På samme tidspunkt kom en 150 kvadratmeter stor Frogner-leilighet i Hjørungvåggata på markedet. I prospektet ble det blant understreket at leiligheten hadde høy standard. Herunder med tre ildsteder som «gir knitrende hygge», ledsaget av bilder som viste fyr på peisene.

Blant interessentene var et samboerpar som ba om privatvisning. Kort tid etter visningen klinket paret til med et bud på 12,5 millioner kroner, hele halvannen million kroner over prisantydning.

Kuppforsøket lyktes og leiligheten skiftet eier.

LES OGSÅ: Hvilke kvalitative krav kan stilles til parkeringsplasser i boligprosjekter?

Fyringsforbud og kvadratmetersvinnKjøperne hadde ikke anledning til å flytte inn i leiligheten på kjøpstidspunktet, og leide den derfor ut. Kort tid etter at leieforholdet hadde startet, meldte leietaker at det var problemer med de tidligere nevnte ildstedene. Kjøper fikk Brann- og redningsetaten til å gjennomføre tilsyn. Etaten svarte med øyeblikkelig å nedlegge fyringsforbud på alle ildstedene. Bakgrunnen var blant annet defekte spjeld og manglende sikring fra vegg/gulv.

Kjøperne hyret inn et peisfirma for å ordne opp i forholdet, som resulterte i en faktura på 131.000 kroner.

Da kjøperne så skulle slipe gulvet, ble det avdekket at leiligheten var mindre enn det de trodde de hadde kjøpt. Mens salgsprospektet sa 150 kvadratmeter, viste det seg at at det korrekte var 143 kvadratmeter. Det manglet altså syv kvadratmeter.

Både peisproblemene og arealavviket ble reklamert med overfor selger. Kjøper krevde prisavslag på 131.000 kroner for manglene ved ildstedene, samt prisavslag på 511.000 for arealavviket. Selger nektet for at det forelå mangler av betydning, og dermed havnet saken i Oslo tingrett. Selger stilte med Protector som våpendrager.

LES OGSÅ: Feil i salgsoppgaven gikk helt til Høyesterett

– Må tåle litt avvikDommeren påpeker i sin vurdering at kjøper etter avhendingsloven kan kreve et forholdsmessig prisavslag, dersom leiligheten har en mangel. Hva størrelsen på leiligheten angår, var arealavviket på i underkant av 4,7 prosent. Dommeren poengterer videre at «arealsvikt må være en viss størrelse», og viste til at Finansklagenemnda har lagt seg på en nedre grense på ca. seks prosent for leiligheter opp til 100 kvadratmeter. Fra Finansklagenemnda heter det at «er arealavviket mindre, utgjør det som regel ingen mangel».

– Ut fra dette, og en gjennomgang av rettspraksis, mener retten at leiligheter som er større enn 100 kvadratmeter som regel må tåle et enda større prosentmessig arealavvik enn dette dersom ikke spesielle omstendigheter gjør seg gjeldende, skriver dommeren i rettspapirene og føyde til:

– Etter dette anser retten at det kvalitative minstekravet til arealavvik ikke er oppfylt i denne saken.

Et bilde sier ikke hele sannhetenSå til ildstedene, eller mangel på sådan. Her skriver dommeren at «Retten er enig med kjøper at ildstedene er fremhvevet i prospektet på en salgsfremmende måte. Samtidig er det ikke sagt noe konkret om deres stand eller når de ble bygget. Selv om det er inntatt et bilde i prospektet der det er fyr i en av peisene, så kan ikke dette tolkes som at ildstedet dermed tilfredsstiller dagens krav».

Og videre:

– Det er tale om et arealavvik og feil ved tre ildsteder, og disse feilene er etter rettens syn ikke av en slik art eller betydning at de har medført at leilighetens funksjonalitet er vesentlig redusert eller at leilighetens karakter av å være en stor leilighet av høy standard beliggende i et fint strøk er endret.

Domsslutningen ble dermed at selgerne ble frifunnet. Kjøperne ble dømt til å dekke saksomkostningene, samlet på 61.500 kroner.