To seksjonseiere i eierseksjonssameiet Gyldenløves gate 38 på Frogner i Oslo gikk til sak mot utbygger og advokat Arne Berdal i 2017. Berdal påsto at han hadde beholdt rettighetene til å bygge ut den store hagen med et leilighetsbygg med 3-4 leiligheter, en parkeringskjeller og 3-4 leiligheter i kjelleretasjen.
Annonse
BESTE FROGNER: Gyldenløves gate 38.
Verdien på ubyggingsretten er skjønnsmessig anslått til å ligge i området 35-50 millioner kroner. I følge den ferske dommer fra Oslo tingrett «har Berdal ingen rettigheter i eiendommen». Dommen fastslår at i den grad utbygger noen gang har hatt en slik rett, så ble denne retten uansett ekstingvert da de to seksjonseierne fikk tinglyst sine skjøter.
Annonse
I god troEttersom utbygger ikke hadde opplyst om sine påståtte utbyggingsrettigheter på en «klar og tydelig» måte, så var kjøperne i henhold til dommen i god tro om at forholdsmessige ideelle andeler av fellesarealene (hage og kjeller, red. anm.) fulgte med da de kjøpte sine respektive seksjoner.
I tillegg ble utbygger dømt til å betale den ene seksjonseieren bortimot 1 millioner kroner for mangler, og ca. 1,8 millioner kroner i sakskostnader.
Annonse
VANT SAKEN FOR SEKSJONSEIERNE: Advokat Niels Kristian Axelsen.
– Dommen et godt eksempel på at utbyggere må sikre sine rettigheter på en klar og tydelig måte, fortrinnsvis på en måte som gir notoritetsvirkninger, for å være sikker på å beholde de etter et salg, sier advokat dr juris Niels Kristian Axelsen, som representerte seksjonseierne i retten.
Er anketAxelsen fremholder imidlertid at dommen er anket. Axelsen uttaler at dommen, som er på ca. 66 sider, er grundig og klar og at han var noe overrasket over at den ble anket.
Den kjente eiendomsmegleren Odd Kalsnes var involvert i oppgjøret som megler, og var den som utformet kontraktene. Kalsnes måtte derfor vitne i retten om hva utbygger hadde opplyst om sine rettigheter i forbindelse med overdragelsen.
Oslo tingrett fastslår at Kalsnes «umulig» kan ha kjent til utbyggers påståtte rettigheter da en så «erfaren advokat og eiendomsmegler» som Kalsnes «umulig kan ha unnlatt på en meget klar måte å innta saksøktes pretenderte rettigheter over eiendommen.»
Kalsnes er for øvrig for tiden i tvist med Finanstilsynet, som ønsker å inndra Kalsnes retten til være ansvarlig megler. Kalsnes jobber som advokat og eiendomsmeglerfullmektig i Privatmegleren.
– Må være tydeligHjemmel for ekstingvering finnes i tinglysinglovens § 20, hvor det står at tinglyste erverv likevel ikke har rettsvern dersom erververen «kjente eller burde kjent den eldre rett.» I følge advokat Niels Kristian Axelsen så er det svært viktig at utbyggere som ønsker å beholde rettigheter i eiendom de selger å innta klare og tydelig klausuler i kjøpekontrakten om sine rettigheter, undersøker at rettighetene ikke strider mot preseptorisk lov og om mulig tinglyse rettighetene.
Det fremgår av dommen at det var gitt noe meget vage opplysninger om et mulig utbyggingsprosjekt, men at dette ikke var tilstrekkelig til å klargjøre hva slags rettigheter det var tale om eller hvem rettighetene lå til. I dommen så drøftes aktsomhetsstandarden for kjøpere, og det fastslås at ikke «primært skal være kjøpernes oppgave å «avsløre» realiteten».
– Prinsippet minner om bestemmelsene i avhendingsloven, hvor det fremgår at selger ikke kan unnlate å opplyse, selv om kjøperen kunne ha funnet ut av det ved nærmere undersøkelser, avslutter Niels Kristian Axelsen.
