Grunneiers erstatningsrett for tap ved reguleringsplan

Medfører en reguleringsplan at en eiendom blir ødelagt som byggetomt og ikke kan utnyttes på annen regningssvarende måte, skal kommunen betale grunneier erstatning. En grunneier kan også kreve erstatning fra andre grunneiere i området, dersom andre eiendommer får vesentlig bedre utnyttelse og grunneiers eiendom på bakgrunn av dette blir betydelig forringet.

Vi skal i denne artikkelen se nærmere på i hvilke tilfeller en grunneier kan kreve erstatning som følge av at hans eller hennes eiendom har kommet dårlig ut i en reguleringsprosess.

Når er det grunnlag for å kreve erstatning?Etter plan- og bygningsloven § 15-3 kan en grunneier kreve erstatning fra kommunen eller andre grunneiere for tap ved reguleringsplan i følgende situasjoner:

• For det første kan grunneier kreve erstatning fra kommunen dersom en reguleringsplan medfører at en eiendom blir «ødelagt som byggetomt», enten som følge av bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen eller av andre «særlige grunner». I tillegg må ikke eiendommen kunne nyttes på annen «regningssvarende» måte (situasjon nr. 1).

• For det andre kan en grunneier kreve erstatning fra naboeiendommer i området, dersom en eller flere av naboeiendommene gis en «vesentlig bedre utnytting» i reguleringsplanen og verdien av grunneiers eiendom har blitt «betydelig forringet» som følge av dette (situasjon nr. 2).

LES OGSÅ: Tomtefest for grunneierne

Når kan man kreve erstatning fra kommunen?Som nevnt ovenfor, vil en grunneier kunne kreve erstatning dersom «særlige grunner» medfører at en eiendom blir «ødelagt som byggetomt». Hva som ligger i begrepet «ødelagt som byggetomt» illustreres i saken om Lillo Gård (RG-1963-648). Grunneier hadde en avlang tomt med potensiale for en god utnyttelse. Bygningsrådet vedtok imidlertid en avstandsbegrensning på 10 meter fra nabogrensen i en ny bebyggelsesplan for området. På grunn av tomtens spesielle form, medførte den nye avstandsgrensen at grunneiers tomt ble «praktisk talt ubebyggelig».

Skjønnsretten fant at en 10 meters byggegrense fra nabo avvek fra de regler som grunneier normalt måtte regne med (normalt 4 meter) og at begrensningen vanskelig kunne sies å være tilstrekkelig saklig motivert. Før byggegrensen ble fastsatt, kunne tomten utnyttes til bebyggelse, men denne muligheten gikk fullstendig tapt ved reguleringen. Kommisjonen fant derfor at byplanrådets vedtak førte til at eiendommen ble ødelagt som byggetomt i lovens forstand. Grunneier fikk derfor medhold i sitt erstatningskrav mot kommunen.

Det er i alle tilfeller et vilkår for erstatning at eiendommen ikke lenger kan nyttes på annen «regningssvarende» måte. Vilkåret innebærer at eiendommen, på grunn av reguleringen, ikke lenger kan utnyttes økonomisk. Terskelen er med andre ord høy. Det er for eksempel ikke tilstrekkelig at grunneier kunne fått en bedre regulering med den tidligere reguleringsplanen, for eksempel dersom eiendommen reguleres fra «bolig» til «industri».

Dersom vilkårene om erstatning fra kommunen er oppfylt, er det verdt å merke seg at også vilkårene for innløsning/ekspropriasjon kan være det, se tidligere artikkel om «Grunneiers rett til å kreve innløsning ved reguleringsplan».

I situasjoner hvor grunneier kan kreve enten erstatning eller innløsning, er det sannsynlig at kommunen velger å innløse/ekspropriere eiendommen, ettersom det som regel er mer lønnsomt å kreve ekspropriasjon av eiendommen og sitte igjen med eiendomsretten, istedenfor å betale erstatning til grunneier.

Vi ser også at det i praksis er vanskelig å vinne frem med et erstatningskrav mot kommunen. Det finnes imidlertid også en lovfestet mulighet, på visse vilkår, for grunneier å kunne kreve erstatning direkte fra andre grunneiere i området (situasjon nr. 2).

Når kan erstatning kreves fra grunneier av annen eiendom i området?Hovedregelen er at de verdier som skapes ved en ny reguleringsplan tilfaller den tomt hvor verdiene blir allokert. Det skal derfor i utgangspunktet ikke skje noen form for fordeling mellom grunneiere av planskapte verdier i et reguleringsområde. Det er likevel slik at det i noen tilfeller vil bli en så ujevn fordeling av verdier, at reguleringsplanen gir svært urimelige utslag. Av denne grunn er det gitt en egen hjemmel i pbl.§ 15-3 (5), som gir en grunneier rett til å fremme erstatningskrav mot en annen grunneier.

Kriteriet for erstatning er at naboeiendommen bebygges i henhold til reguleringsplan som gir naboeiendommen en «vesentlig bedre utnytting» enn andre eiendommer i området. I dette ligger det at det må ha skjedd en betydelig forskjellsbehandling mellom grunneierne.

LES OGSÅ: Kommunen tok tomt fra Bøhler

Et eksempel på slik forskjellsbehandling er hvor en eiendom i et reguleringsområde kan utnyttes til omfattende boligutvikling, mens nabotomten legges ut til grøntdrag/offentlige funksjoner, eller hvis en eiendom gis en vesentlig lavere utnyttelse enn andre eiendommer i området. Dette vil også kunne være tilfellet ved betydelige ulemper som skyldes utviklingen av en tomt, for eksempel at det bygges et høyhus som tar hele utsikten til naboeiendommen.

Videre er det et vilkår at verdien av eiendommen er «betydelig forringet» som følge av den nye reguleringsplanen. Dette legger opp til en sammenligning av verdien basert på utbygging etter den nye reguleringsplanen og verdien uten en slik utbygging. Verdireduksjon må altså skyldes den vesentlig sterkere utnyttelse den andre eiendommen får.

Erstatningskravet må fremmes senest tre måneder etter at byggetillatelse er gitt. Hensikten bak den korte fristen er at utbygger skal få klarlagt erstatningsspørsmål så tidlig som mulig i forbindelse med gjennomføringen av utbyggingen.

Henrik Botten Taubøll er advokat og Emilie Ovanger Jørgensen er advokafullmektig, begge Advokatfirmaet BA-HR DA